不動産担保ローンの必要書類
融資をスムーズに受けるには？

不動産担保ローンに申し込むためには、所定の書類をそろえる必要があります。また、申し込んだ後の審査フェーズでは、提出した書類を参考に融資の是非が決められます。その意味で、必要書類はとても重要なものです。必要書類がなければ、審査どころか申し込みもおぼつかないと言えるでしょう。

そこで今回は、不動産担保ローンにおける必要書類をご紹介するとともに、融資までの流れと審査の一般的な内容についてお伝えします。

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不動産担保ローンの契約に関する必要書類と必要なもの

不動産担保ローンの契約をする際に必要なものを、法人と個人（個人事業主含む）に分けてご説明します。

法人・個人に共通で必要なもの

法人・個人ともに必要な持ち物として、印鑑類があります。実印や引き落とし口座のある金融機関の届出印はもちろん、実印の正当性を保証する資料として印鑑証明書も忘れずに持参しましょう。

また不動産担保ローンならではの書類として、まずは不動産登記簿謄本や公図、地積測量図、建物図面などの不動産関係書類、そして「登記済権利証（あるいは登記識別情報）」があります。これは対象となる不動産を特定するために必要なもので、不動産を取得したときに法務局から発行してもらえます。不動産担保ローンのみならず、不動産の売買をする際は必ずどちらかの書類が必要になるので、なくさず保管しておいてください。

法人が必要なもの

法人に必要なものとして、法人およびその代表者の正当性や健全性を保証する各種書類が挙げられます。代表者の本人確認書類および顔写真付きの身分証明書（運転免許証などでOK）、印鑑を持参します。また、会社の印鑑も必要です。

法人用の書類として、正当性を証明する商業登記簿謄本（登記事項証明書）もしくは履歴事項全部証明書の提出を求める金融機関等は多いです。また会社の収支や資産、納税状況を示すために、決算書（2～３期分）や納税証明書（法人事業税・法人税など）、借入計画書も求められます。場合によっては、事業計画書で法人の将来性を説明する必要もあります。

個人・個人事業主が必要なもの

個人および個人事業主も、まずは本人確認書類および顔写真付きの身分証明書（運転免許証など）、住民票が必要です。本人確認書類に記載された住所と現住所が異なる場合は、公共料金の領収書や住民票の写し、印鑑証明書などといった住所証明が必要ですので併せて持参します。住民票の写しや印鑑証明書の場合は、コピーではなく原本を持参するようにします。

法人と同様、収入や納税状況を示す書類も用意します。具体的には、収入を確認できる書類（確定申告書2～３期分や源泉徴収票など）、各種納税証明書（所得税・住民税・固定資産税など）、加えて借入計画書も求められる場合があります。

なお、担保提供者が債務者（申込者）と異なる場合は、その担保提供者が債務を保証する物上保証人ないし連帯保証人として契約を結ぶことになります。この場合は、申込書とは別に、保証会社がいる場合は、保証会社に対する同意書に申込者とともに自署・捺印したうえで提出する場合があります。

こうした必要書類は、申し込みだけでなく審査と関わってきます。審査の際に本人の返済能力や法人の健全性・将来性などが見られるからこそ、本人確認書類や借入計画書、各種納税証明書などを提出するわけです。上記以外にも自分や会社の状態を示す書類があるのであれば、念のためそろえておくとよいでしょう。

上記の必要書類に関して、各金融機関等により異なる可能性があるため、詳細については申し込みをご検討中の各金融機関等にお問い合わせください。

不動産担保ローンの融資の流れ

不動産担保ローンの融資をどう申し込んでどのように手続きが行われるのか、手順の概略を説明します。

＜基本的なご融資までの流れ＞

1．仮申し込み（ご相談）
2．正式申し込み（本申し込み）
3．審査
4．契約
5．融資実行

1．仮申し込み（ご相談）

後述の通り正式申し込み（本申し込み）は銀行やノンバンクなどの金融機関等の窓口で行うことが一般的ですが、その前に仮申し込み（ご相談）を行うことが必須となっている場合が多く見受けられます。仮申し込み（ご相談）を行う前に、まずは不動産の取り扱いエリアを確認し、自社または自分が該当するかチェックしましょう。

融資の仮申し込み（ご相談）は主に電話やインターネットで行い、融資についての説明を受けるとともに、金融機関によっては簡易的な審査（仮審査）を行うケースもあります。インターネット経由で申し込んだ場合は、後で金融機関のスタッフからメールないし電話で連絡があります。

2．正式申し込み（本申し込み）

仮申し込み（ご相談）を済ませた後、必要書類を持参して金融機関等の窓口に赴き、正式に融資を申し込みます。ただし、勤め人だと金融機関等が開いている時間帯に予定を合わせることが難しいかもしれません。もし窓口に行くのが難しい場合は、担当者が自宅や勤務先などに訪問するケースや、郵送で申し込みを受け付けているような金融機関等もあります。申し込みのしやすさも、金融機関等を選ぶ際の基準の一つに含めることをおすすめします。

3．審査

申し込みを行った後、金融機関等が申込者の信用情報調査や担保を予定している不動産の現地調査など行い、審査します。カードローンやキャッシングのような無担保ローン（担保を必要としないローン）だと、申込者の情報だけを調べればよいだけなので当日中（最短で数十分から数時間）に審査を終えられるところもあります。しかし不動産担保ローンでは物件を調べる必要があり、チェックする書類も無担保ローンよりかなり多いため、カードローンやキャッシングローンのような無担保ローンと比べて、審査に時間がかかる場合が見受けられます。ケース・バイ・ケースではありますが、正式申し込みから審査完了までは1週間程度かかるのが一般的とされているようです。

したがって、不動産担保ローンを利用する際は時間に余裕を持たせた方がよいでしょう。急にまとまったお金が必要になったとしても、不動産担保ローンの審査が期日までに終わらない可能性もあります。不動産担保ローンの方が低金利で多くのお金を受け取れるものの、本当の緊急事態には無担保ローンを利用した方がよい場合もあるかもしれません。

不動産担保ローンの審査についてはこちらの記事で詳しくご説明しています。
不動産担保ローンの審査とは？要点を押さえて無理のない返済計画を

4．契約

審査の結果、融資してもらえることになったら、必要書類をそろえて金融機関等の窓口などで融資契約を行います。契約時には、実印や印鑑証明書、登記済権利書（ないし登記識別情報）、金融機関の届出印を持参しましょう。
また契約時に印紙代などの諸費用がかかることがありますので、事前に契約する金融機関等に確認を取りましょう。

5．融資実行

契約が完了すると、融資実行日に指定した口座へ融資額分の資金が振り込まれます。後は返済を進めることになります。

なお、融資実行に際しては諸費用がかかります。ローン事務手数料（融資事務手数料）が融資金額の1～3％程度のところが多いように見受けられます。
またその他印紙代や不動産調査費用、登記費用などが掛かることも事前に理解しておくと安心です。

不動産担保ローンの主な審査内容

必要書類と手続きの流れについて説明してきましたが、最後に気になる審査内容についても説明しておきましょう。

担保不動産の評価

金融機関等が実際の審査基準を公開しているわけではありませんが、おおむね担保不動産の評価と申込者の返済能力の2点を審査していることは推測できます。融資の後に返済者（債務者）は間違いなく全額返済してくれるのか、そして返済が滞った場合は担保提供した土地や建物を売却することで全額回収できるのかどうかを調べる必要があるからです。

土地や建物の資産価値を評価する際の目安として、公示地価や基準地価、路線価、実勢価格といった公開情報を参考にしていることも推測されます。また、再調達価格を参考に建物の担保価値を算出している可能性が高いでしょう。ただし、こうした評価方法は金融機関によって異なると考えられます。

契約者の返済能力

契約者の返済能力として、特に所得に対する返済負担率に無理がないか審査しています。ほかの借り入れ（カードローン、自動車ローン、奨学金など）がある場合は、すべての返済額を合算して返済負担率を計算しているのです。所得が高ければOKというわけではないことに注意しましょう。

法人の場合は、売り上げや経常利益のほかに、事業計画や将来性なども審査対象となります。仮に事業歴が浅い法人であったとしても、将来性があると判断されれば審査に通過する可能性もあります。

これは個人でも法人でも注意点として共通していますが、過去に返済の遅延や滞納などの返済事故を起こしていたり、未納税金があったりする場合は、審査で承認が得られない可能性があります。

不動産担保ローンの必要書類を前もってそろえスムーズな手続きを

不動産担保ローンを利用するうえで、最初の関門となるのが必要書類のピックアップと準備です。今回ご紹介したような持参物を忘れていないか、そして、そもそも存在するのかを申し込み前にチェックするようにしましょう。
また、ある程度担保価値と借入金額、自分の返済能力と借入金額に大きな乖離（かいり）がないか、過去に借金の返済遅延や滞納などの経験をしていないか自分でチェックするようにしてください。