不動産担保ローン

不動産担保ローンの基礎知識

不動産担保ローンとはどんなものか、そして他のローンとどのように違うのかご説明します。不動産担保ローンの大まかなイメージだけでも持っていただければ幸いです。

不動産担保ローンとは

不動産担保ローンとは、不動産を担保として差し出すことで融資を受ける「有担保ローン」の一つです。

不動産担保ローンの特徴は融資金額が大きめ（但し、貸金業法の総量規制に注意が必要です。）である一方、適用金利が低く、融資期間も長い点にあります。
少し難しい言葉ですが、対象となる不動産に「抵当権」もしくは「根抵当権（ねていとうけん）」を設定することで融資が受けられます。抵当権は、債務不履行（ローンの支払いのストップ）が発生した場合に、他の債権者より優先して弁済＝支払を受ける権利のことです。
金融機関等よって異なりますが、幅広い種類の不動産を担保にすることが可能です。例えば、所有する投資用不動産や自宅（マイホーム）だけではなく、店舗や事務所などを担保とすることもあります。また、融資を申込む本人が所有していない不動産でも、所有者が合意する場合には担保とすることが可能です。

不動産担保ローンには、個人もしくは個人事業主向けや法人向けなど、いくつかのタイプがあります。個人向けの不動産担保ローンでは、不動産の評価額や借りる側の信用力などを基準に融資金額や金利などが決定されます。ここで言う「信用力」は、その人の収入や勤続年数、勤務先、資産、過去の支払い滞納の有無などといった情報から総合的に判断されます。

法人向けの不動産担保ローンでは、法人の事業の決算内容、設立年数などといった現時点の体力・収益性など以外にも、事業計画や将来性を加味するとともに、担保となる不動産の評価金額なども含めた形で融資額を決定します。法人の代表者・経営者（社長）の人となりも審査対象になってきます。

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不動産担保ローンとそのほかのローンとの違い

不動産担保ローンの特徴をよりクリアに理解するためにも、他のローンとの違いをお伝えします。

住宅ローンとの主な違い

住宅ローンがその名の通り居住用の住宅購入や増改築にしか使えないのに対し、不動産担保ローンは「フリーローン」と呼ばれるタイプのローンで、資金使途が比較的自由な金融機関が多いようです。金融機関等によって異なりますが、事業資金、金融機関からの借換資金、納税資金、社会保険料の納付資金、教育資金など幅広い使い方が可能です。

資金使途が限られる分だけ、住宅ローンの方が低めに金利を設定される傾向にあります。この傾向から住宅ローンの場合は、使い道を厳しく制限する代わりに金利を下げているという言い方ができるでしょう。

なお、住宅ローンを利用する際には「団体信用生命保険（団信）」という生命保険へ加入することを義務付けている金融機関もあります。
詳細については、各金融機関にお問い合わせください。

銀行とノンバンクが提供する不動産担保ローンの主な違い

同じ不動産担保ローンとは言っても、提供主体となる金融機関等によって若干の違いが存在します。

例えば、融資条件です。銀行の不動産担保ローンでは、比較的使い道や申込資格などが制約条件となっている場合があります。個人向けだけだったり、外国人の方には永住権が必須であったり、法人や事業者向けがあったとしても上限金額が低めの商品を見かけることもあります。

一方、ノンバンク不動産担保ローンの融資条件における制約は、銀行に比べて少ない商品が多いように見受けられます。個人・法人・個人事業主とも条件はほとんど同じで、永住権を持たない在留外国人の方でも利用可能となっているノンバンクもあります。また法人や個人事業主の方の場合には、個人より融資条件金額が高い商品もあります。

無担保ローンと不動産担保ローンの主な違い

カードローンをはじめ、担保を必要としない「無担保ローン」もあります。こうしたローンは、担保のない分だけ融資金額が低く、適用金利も高めに設定され傾向にあります。ただし、カードローンなどの「無担保ローン」の適用金利は融資限度額により異なる場合もあるため、詳細については各金融機関等にご確認ください。また、年収の3分の1を超える借り入れを禁止する「総量規制」が設けられています。

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不動産担保ローンを利用するシチュエーション【個人、個人事業主向け】

個人や個人事業主の方を対象に、どんなときに不動産担保ローンを利用すればよいのか、具体的なシチュエーションを5つご紹介します。

子供の教育資金に利用するケース

教育費に不動産担保ローンを利用するケースがあります。進学や学外活動（部活、学習塾・予備校など）に数十万円から数百万円以上のお金が必要になるケースもあります。特に進学の時期の入学金のように、一時的にまとまった資金を求める場合に不動産担保ローンは力を発揮してくれるでしょう。

リフォーム、住み替え資金に活用するケース

住宅関連のニーズも多くあります。リフォームや住み替えなど、家族の人数やライフステージの変化に応じて住まいを変えたり増改築したりするケースは多いものです。確かにリフォームや住み替えなどでは住宅ローンを利用できるケースもありますが、不動産担保ローンを利用すれば費用を一括で支払えることが多いです。

納税資金が必要なケース

教育費や住居費などの心配がない方でも、急にまとまったお金が必要になることが絶対にないとは言えません。その代表例が、相続税や固定資産税などといった税金です。
数百万円にも及ぶようなお金を一度に支払わなければいけないこともあり、戸惑う方も多くいます。こうした場合に、不動産担保ローンを活用するとうまく乗り切れます。

個人事業主が新規開業資金、運転資金を調達するケース

事業資金としての利用も多いです。銀行を始めとした金融機関から事業用の資金の融資を受けるのが一般的ですが、どうしても条件が厳しいケースも見受けられるようです。不動産担保ローンの場合、事業だけではなく不動産の資産価値を融資可否の審査基準に含めるため、比較的資金調達のハードルが低い傾向にあります。

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不動産担保ローンを利用するシチュエーション【法人向け】

事業者（法人）向け不動産担保ローンは、事業性資金であれば使い道が自由となっている商品が多く見受けられます。どんな使い道が考えられるか挙げてみました。

開業資金が必要なケース

オフィス契約関連費や設備費、人件費など開業するには多額の出費が見込まれます。売上もそれほど大きくない場合は、出て行くばかりのお金に不安を感じる経営者も少なくありません。こうした資金を支払うために、不動産担保ローンを利用することもおすすめです。
なお金融機関から無担保で融資を受けられるのがよいのですが、事業歴が浅いとなかなか審査を通過しないことも多いです。不動産の資産価値が審査基準に含まれる不動産担保ローンであれば、開業したばかりの法人でも利用しやすいと言えます。

事業の運転資金を調達するケース

開業したての法人に限らず、一時的に不足している運転資金の調達にも不動産担保ローンを活用できます。仕入れやオフィス維持費、人件費はもちろん、法人税などの税金の支払いも無視できません。これらの費用の支払いに不動産担保ローンによる資金を充てることで余裕が生まれ、事業の継続や拡大がしやすくなることも考えられます。

ローンの借り換えで利用するケース

不動産担保ローンだけではなく、他のビジネスローンを始めとして複数の資金調達方法を利用している法人も多いはずです。比較的金利が高くなりがちなビジネスローンからの借り換えや複数の借り入れの返済を1本化するにあたって、不動産担保ローンを利用する例もみられるようです。
一般的に比較的金利の低い不動産担保ローンに借り換えられれば、毎月の返済額を下げられる可能性があります。このことは、当然ながら事業の余裕につながってきます。

返済期間のリスケジュールなどにより、銀行から追加の融資が受けられないケース

返済期限の延長などが原因で、銀行に追加融資の依頼を断られることがあります。この場合も、不動産担保ローンを利用して、不足資金を補うとよいでしょう。資金の調達に困ったときに不動産担保ローンの利用を検討すると、事業運営の可能性が広がります。

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不動産担保ローンを利用するメリット

不動産担保ローンを利用するシチュエーションをご覧いただいてある程度理解できたかもしれませんが、ここで改めて不動産担保ローンのメリットを整理しておきましょう。

まとまった資金を借りられる

不動産担保ローンでは、カードローンなどの無担保ローンよりも融資の限度額が高い傾向にあります。一般的なカードローンの最高限度額が1,000万円程度であるのに対し、不動産担保ローンでは1億円を超える融資も可能な場合があるようです。
不動産を担保にすることで、カードローンなどの無担保ローンよりも貸し手のリスクが少なくなることが融資額の多さの理由です。多額の支払いにも対応できるのが、不動産担保ローンの第一のメリットなのです。

月々の支払額を抑えられる

第二のメリットとして、長期間の返済期間が挙げられます。
返済期間が長いので、月々１回当たりの返済額を抑えられるのがメリットです。またキャッシュフローが楽になるので、家計や事業に余裕をもたらします。ただし、返済期間が長く１回当たりの返済額が少ないことは、支払う利息総額の多さの裏返しであることには注意しましょう。

返済総額を軽減できる

一般的に、返済期間を長く取ると返済総額が膨らむ傾向にあります。しかし、場合によっては返済総額そのものを減らせる場合もあります。それが、借り換えのケースです。
不動産担保ローンは、無担保ローンよりも低い金利を設定できる傾向にあります。これは、不動産を担保にする分だけ貸し手側のリスクが軽減されるためです。
つまり、こうした高金利のローンから比較的金利が低い不動産担保ローンへ借り換えることで、支払う利息額が少なくなり、結果として返済総額の軽減につながる場合があるというわけです。

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不動産担保ローンを利用するときのポイント

メリットの多い不動産担保ローンであっても、無計画で利用すると返済に苦労してしまいます。ここでは、不動産担保ローンを賢く利用するためのポイントについて解説します。

無理のない返済計画を立てる

不動産担保ローンに限った話ではありませんが、着実に返済できる見通しを立ててから借りるのがおすすめです。
特に不動産担保ローンの場合、ローンを返済できなければ担保不動産を失う恐れがあります。また他人が担保提供者の場合、その提供者を連帯保証人として設定するため、そちらにも迷惑をかけることになります（自分の不動産を差し入れる場合、保証人は原則不要です。法人の場合は代表者の連帯保証が必要となるケースがあります）。
家計（あるいは事業の収支）に余裕があるならば、繰り上げ返済（期限前償還）も検討してください。繰り上げ返済には返済手数料がかかる場合もありますから、契約前にその辺りの情報も確認しておきましょう。

スケジュールに余裕を持って申し込む

最短で即日融資も可能な無担保ローンに比べ、不動産担保ローンでは申し込みから融資実行までに1～2週間程度の時間を要することが多いです。これは契約者の信用情報だけではなく、不動産の資産価値を調査する必要があるからです。「今日中に資金がほしい！」というニーズを満たすことができない可能性が高いので、注意してください。
不動産担保ローンを利用するなら、資金が必要なタイミングに合わせて融資が受けられるよう、スケジュールに余裕を持って申し込みを行うのが望ましいです。その意味でも、事前の計画立てを怠らないようにします。また、本人確認書類や印鑑、収入を確認できる書類（個人の場合）、決算書（法人の場合）など、金融機関等が求める必要書類の準備も前もってやっておくとよいでしょう。

担保にできる不動産には一定の条件がある

前述の通り、投資用不動産や店舗、自宅、他人の所有物件など多くのタイプの不動産を不動産担保ローンの担保として設定できます。しかし、どんな不動産でも必ず担保にできるとは限らないので注意が必要です。
例えば、資産価値の低い住宅です。なぜなら貸し手からすると、資産価値の低い不動産を担保としても、貸した分のお金を回収できないからです。売却額が債権分に届かないどころか、資産価値が低すぎて（物件としての魅力が低すぎて）売却できないリスクすらあります。

不動産担保ローンの契約時に諸費用が発生する

不動産担保ローンを契約すると、通常、事務手数料や不動産調査費用、登記費用、印紙代（契約書に必要）などの各種手数料が発生します。仮に1,000万円の融資を受けられたとしても、実際に手にできる額は1,000万円から手数料を差し引いた分となります。また、こうした諸費用は融資金額によっても変動します（ただし、不動産調査費用については金融機関等によって、原則無料としている場合もあります）
ローンの比較検討を行う際は、諸費用を加えた実質年率に注意が必要です。事務手数料や保証料など各社により条件が違いますが、適用される金利が低金利でも各種手数料が高い場合、返済方法によっては支払総額が高くなる可能性があります。

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「多様な資金ニーズに応える不動産担保ローン」

不動産担保ローンは、無担保ローンより低金利かつ長期の返済期間で多額の融資を受けられる資金調達方法です。資金使途も原則自由ですから、うまく使えば多様な資金ニーズを満たすことができます。いざという時の強い味方になってくれるはずです。
ただし、借り入れに当たっては事前に返済計画を立てておくこと、手数料や所有不動産を担保にできるか否かなどを確認しておくことが望ましいです。ぜひ事前準備をしっかり行い、上手に不動産担保ローンを活用しましょう。

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