不動産担保ローン

不動産担保ローンとそのほかのローンとの違い

住宅ローンとの主な違い

住宅ローンがその名の通り居住用の住宅購入や増改築にしか使えないのに対し、不動産担保ローンは「フリーローン」と呼ばれるタイプのローンで、資金使途が比較的自由な金融機関が多いようです。金融機関等によって異なりますが、事業資金、金融機関からの借換資金、納税資金、社会保険料の納付資金、教育資金など幅広い使い方が可能です。

資金使途が限られる分だけ、住宅ローンの方が低めに金利を設定される傾向にあります。この傾向から住宅ローンの場合は、使い道を厳しく制限する代わりに金利を下げているという言い方ができるでしょう。

なお、住宅ローンを利用する際には「団体信用生命保険（団信）」という生命保険へ加入することを義務付けている金融機関もあります。
詳細については、各金融機関にお問い合わせください。

銀行とノンバンクが提供する不動産担保ローンの主な違い

同じ不動産担保ローンとは言っても、提供主体となる金融機関等によって若干の違いが存在します。

例えば、融資条件です。銀行の不動産担保ローンでは、比較的使い道や申込資格などが制約条件となっている場合があります。個人向けだけだったり、外国人の方には永住権が必須であったり、法人や事業者向けがあったとしても上限金額が低めの商品を見かけることもあります。

一方、ノンバンク不動産担保ローンの融資条件における制約は、銀行に比べて少ない商品が多いように見受けられます。個人・法人・個人事業主とも条件はほとんど同じで、永住権を持たない在留外国人の方でも利用可能となっているノンバンクもあります。また法人や個人事業主の方の場合には、個人より融資条件金額が高い商品もあります。

無担保ローンと不動産担保ローンの主な違い

カードローンをはじめ、担保を必要としない「無担保ローン」もあります。こうしたローンは、担保のない分だけ融資金額が低く、適用金利も高めに設定され傾向にあります。ただし、カードローンなどの「無担保ローン」の適用金利は融資限度額により異なる場合もあるため、詳細については各金融機関等にご確認ください。また、年収の3分の1を超える借り入れを禁止する「総量規制」が設けられています。

不動産担保ローンの借り換えとは？

不動産担保ローンの借り換えとは、新たな不動産担保ローンを借りて、現在のローンを一括返済することです。
不動産担保ローンだけでなく、無担保ローンや住宅ローンへの借り換えも可能です。

不動産担保ローンを利用するメリット

まとまった資金を借りられる

不動産担保ローンでは、カードローンなどの無担保ローンよりも融資の限度額が高い傾向にあります。一般的なカードローンの最高限度額が1,000万円程度であるのに対し、不動産担保ローンでは1億円を超える融資も可能な場合があるようです。
不動産を担保にすることで、カードローンなどの無担保ローンよりも貸し手のリスクが少なくなることが融資額の多さの理由です。多額の支払いにも対応できるのが、不動産担保ローンの第一のメリットなのです。

月々の支払額を抑えられる

第二のメリットとして、長期間の返済期間が挙げられます。
返済期間が長いので、月々１回当たりの返済額を抑えられるのがメリットです。またキャッシュフローが楽になるので、家計や事業に余裕をもたらします。ただし、返済期間が長く１回当たりの返済額が少ないことは、支払う利息総額の多さの裏返しであることには注意しましょう。

返済総額を軽減できる

一般的に、返済期間を長く取ると返済総額が膨らむ傾向にあります。しかし、場合によっては返済総額そのものを減らせる場合もあります。それが、借り換えのケースです。
不動産担保ローンは、無担保ローンよりも低い金利を設定できる傾向にあります。これは、不動産を担保にする分だけ貸し手側のリスクが軽減されるためです。
つまり、こうした高金利のローンから比較的金利が低い不動産担保ローンへ借り換えることで、支払う利息額が少なくなり、結果として返済総額の軽減につながる場合があるというわけです。

不動産担保ローンを利用するときのポイント

無理のない返済計画を立てる

不動産担保ローンに限った話ではありませんが、着実に返済できる見通しを立ててから借りるのがおすすめです。
特に不動産担保ローンの場合、ローンを返済できなければ担保不動産を失う恐れがあります。また他人が担保提供者の場合、その提供者を連帯保証人として設定するため、そちらにも迷惑をかけることになります（自分の不動産を差し入れる場合、保証人は原則不要です。法人の場合は代表者の連帯保証が必要となるケースがあります）。
家計（あるいは事業の収支）に余裕があるならば、繰り上げ返済（期限前償還）も検討してください。繰り上げ返済には返済手数料がかかる場合もありますから、契約前にその辺りの情報も確認しておきましょう。

スケジュールに余裕を持って申し込む

最短で即日融資も可能な無担保ローンに比べ、不動産担保ローンでは申し込みから融資実行までに1～2週間程度の時間を要することが多いです。これは契約者の信用情報だけではなく、不動産の資産価値を調査する必要があるからです。「今日中に資金がほしい！」というニーズを満たすことができない可能性が高いので、注意してください。
不動産担保ローンを利用するなら、資金が必要なタイミングに合わせて融資が受けられるよう、スケジュールに余裕を持って申し込みを行うのが望ましいです。その意味でも、事前の計画立てを怠らないようにします。また、本人確認書類や印鑑、収入を確認できる書類（個人の場合）、決算書（法人の場合）など、金融機関等が求める必要書類の準備も前もってやっておくとよいでしょう。

担保にできる不動産には一定の条件がある

前述の通り、投資用不動産や店舗、自宅、他人の所有物件など多くのタイプの不動産を不動産担保ローンの担保として設定できます。しかし、どんな不動産でも必ず担保にできるとは限らないので注意が必要です。
例えば、資産価値の低い住宅です。なぜなら貸し手からすると、資産価値の低い不動産を担保としても、貸した分のお金を回収できないからです。売却額が債権分に届かないどころか、資産価値が低すぎて（物件としての魅力が低すぎて）売却できないリスクすらあります。

不動産担保ローンの契約時に諸費用が発生する

不動産担保ローンを契約すると、通常、事務手数料や不動産調査費用、登記費用、印紙代（契約書に必要）などの各種手数料が発生します。仮に1,000万円の融資を受けられたとしても、実際に手にできる額は1,000万円から手数料を差し引いた分となります。また、こうした諸費用は融資金額によっても変動します（ただし、不動産調査費用については金融機関等によって、原則無料としている場合もあります）
ローンの比較検討を行う際は、諸費用を加えた実質年率に注意が必要です。事務手数料や保証料など各社により条件が違いますが、適用される金利が低金利でも各種手数料が高い場合、返済方法によっては支払総額が高くなる可能性があります。