不動産×金融の知識コラム

*本記事の内容は、一般的な情報を基に作成したものであり、特定の金融機関等を指したものではありません。
 詳細については、各金融機関等にお問い合わせください。

#01
不動産担保ローンの担保評価額とは?
算出方法や融資可能な不動産の例

限度額が数万円から数百万円のカードローンやキャッシングなどの無担保ローンとは違い、不動産担保ローンは大きな限度額のお金を比較的低い金利で利用できます。さらに、事業資金(運転資金や設備投資資金など)や教育費など自由な資金使途で活用でき、なおかつ長い返済期間を設定できるというメリットがある商品です。その一方で、借りられる金額は担保とする不動産の評価額に左右されます。

そこで今回は、担保評価額の算出方法をご説明します。また、どんな不動産を担保として差し入れることが可能なのか、いくつか例を挙げてみます。

不動産担保ローンの担保評価額の目安と算出方法

不動産担保ローンで受けられる融資の額は、担保不動産の評価額(担保評価額)に左右されます。不動産価値と比較して、どのように算出されるのか理解しましょう。

担保評価額の目安

担保評価額は、不動産価値(不動産評価額)に対して「担保掛目(または「掛目」)」を乗じて算出されたものになります。
不動産価値(不動産評価額)の約6~8割を「担保掛目」として、担保評価額の上限とするケースが多いです。ただし不動産を評価する不動産鑑定士によって算出方法が変わることもあるため、金融機関等によって同じ担保物件に対する担保評価額が変わる可能性があります。

担保評価額の算出方法

担保評価額は、積算価格、比準価格、収益価格をもとに計算されます。

積算価格とは、再調達原価(新築として建て直した場合にかかる費用)から、建物の経年劣化に合わせて評価額を減額することで求められる価格です。比準価格とは、過去の取引事例を参考に、物価や需給状況などを加味して算出される価格です。そして収益価格は、不動産の持つ収益性をもとに評価額を算出します。これらの値が、担保評価額に反映されるわけです。

なお、担保評価額は土地と建物に分けて考えられます。土地の場合は相続税路線価や公示地価(標準地価)、基準地価などの公表されている価格を参考にします。一方、建物の場合は再調達原価や延べ床面積、法定耐用年数が評価基準です。

不動産担保ローンを利用する流れ

不動産担保ローンの申し込みから審査、融資に至るまでの流れを整理しましょう。特に、申込前に必要書類をそろえておくことが大切です。

仮申し込み、正式申し込み

電話やメールなどで仮申し込みを行います。仮申し込みの段階で、借入額や収入、不動産評価額などをヒアリングして簡単な審査が行われるケースもあります。

その後、銀行やノンバンクといった金融機関等の窓口を訪れ、申込書に必要事項を記入して正式申し込みとなります。その際に、審査に必要な書類をそろえて提出してください。

必要書類には、本人確認書類(運転免許証など)および印鑑、住民票、納税証明書、そして借入計画書などが該当します。また法人の場合は、商業登記簿謄本や決算を確認できる書類なども必要になります。審査の際に、本人の信用力や会社の収益性・将来性を調査対象とするためです。

担保不動産、契約者の審査

提出した書類をもとに、返済負担に耐えられるか金融機関等が不動産や契約者の審査を行います。

審査項目としては、ご契約者のご年齢や収入・勤続年数、法人の場合は会社の業績や事業の将来性のほかに過去の支払状況も含まれますが、無担保のカードローンと違い不動産担保ローンではご契約者の収入や過去の業績だけでなくご契約者の将来の計画・不動産担保価値に基づき総合的に与信判断するケースが多く見受けられます。

ローン契約、融資実行

審査に通過したら、必要書類を提出して契約を締結します。

事前に用意すべきものとして、実印、印鑑証明書、引き落とし口座の届出印、登記済権利証などが挙げられます。これらを持参して、ローン契約を締結します。

契約後、期日までに融資が実行され、指定の口座に対し融資金額が振り込まれます。即時融資も可能な無担保ローンとは異なり、不動産担保ローンは審査に時間がかかるため、最短でも申し込みから審査結果が出て融資が行われるまで1週間程度は見ておいた方がよいでしょう。

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不動産担保ローンで担保にできる不動産の例

不動産担保ローンでは、手持ちの不動産を担保として差し出します。価値が低すぎる、ローンが多いなど条件次第で審査に通過できないものもありますので、注意が必要です。

住宅ローンが残っている自宅

審査では、不動産価値や信用力のみならず、該当不動産のローン残高も考慮されます。住宅ローンが残っている住宅でも不動産担保ローンの担保にできるケースもありますが、住宅ローンが多く(半分以上が目安)残っていると審査に通過しにくいことは頭に入れておきましょう。

その理由は、抵当権にあります。住宅ローンも不動産担保ローンも、不動産を担保としています。どちらのローンの金融機関等も、返済しきれなくなったら不動産を競売にかけることで資金を回収するわけです。この際、先に住宅ローンが組まれていると、不動産担保ローンで差し出した不動産には「第二抵当権」が設定されることになります。

第二抵当権とは、抵当順位が2番目であるということです。毎月の借入金を返済できなくなった場合、競売などによって不動産を売却した後、その資金を最初にもらえるのが第一抵当、次にもらえるのが第二抵当となります。

第一抵当で売却額の大半が回収されてしまった場合、第二抵当では十分な資金が回収できない可能性も高くなりますから、当然第一抵当の方が好まれます。そのため、既に第一抵当が設定済みでかつ残債が多く、第二抵当とならざるを得ない場合は、金融機関等の審査に通過しにくくなるケースが見受けられます。住宅ローンのついている自宅を担保にする場合は、その残債を正確に調べておきましょう。

築年数が古い物件

築年数が古いと市場価値が下がり担保価値も低くなるため、審査に通過しにくい傾向にあります。ただし、経年劣化することのない土地も評価対象に含まれるため、築年数が古いからといって審査に通過する可能性がないというわけではありません。

しかしながら、築年数が法定耐用年数を超えた建物ですと評価額がゼロになってしまいますから、審査に通過したとしても融資額は低くなるおそれがあります。

家族名義の土地・建物

ローン申込者本人が不動産を所有していなくても、親や兄弟姉妹など家族名義の不動産を担保にできるケースがあります。

この場合、不動産の所有者が不動産担保ローンの契約に同意したうえで、物上保証人として名を連ねる必要があります。
また、物上保証人が連帯保証人にもなる場合がありますが、連帯保証人になった場合、仮に申込者がローンを支払いきれなくなったら、返済義務を負うことになるため注意が必要です。
単なる物上保証人の場合は、返済義務を負うことはありませんが、仮に申込者がローンを支払いきれなくなったら、担保として提供した不動産を失うことになります。

賃貸中の投資用不動産

既に入居者がおり、投資用として稼働している不動産であっても担保にできます。この場合は、収益性を証明する書類として、申し込みの際に賃貸借契約書の写しを持参する必要があります。

担保評価額を見積もってから不動産担保ローンに申し込もう

不動産の資産価値が分かると、不動産担保ローンで借りられるお金の額もある程度見積もることができます。必要としている水準のお金を不動産担保ローンで本当に調達できるのか確認するためにも、事前に不動産価値および担保評価額は調べておくようにしましょう。

不動産担保ローンで担保にできる不動産のタイプは、予想以上に多岐にわたります。中には、担保にすることができたとしても思うように資金を調達できないケースもありますので、不明な点がある場合は、銀行やローン会社などの金融機関等に気軽に相談するとよいでしょう。

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