不動産担保ローンの審査とは？
考慮される事項や二番抵当での融資可否

不動産担保ローンは、その名のとおり不動産を担保とすることが特徴のローン商品です。不動産を所有されている方であれば、事業資金調達、不動産購入など、さまざまな目的で不動産担保ローンを利用できる可能性があります。

ただ、他のローン商品と同じく、不動産担保ローンでも審査があります。不動産担保ローンの申込みをする際、審査内容やその流れを理解しておけば、手続きがスムーズになることでしょう。

そこで今回は、不動産担保ローン審査に焦点を当て、その特徴や基準、審査通過のためのポイントについてご説明します。すでに不動産担保ローンを利用されていて、お手持ちの不動産に抵当権が設定されている場合、同じ不動産でさらに不動産担保ローンを組むことができるのかも、あわせて解説します。

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不動産担保ローンの概要と無担保ローンとの審査の違い

まずは不動産担保ローンの概要をおさらいするとともに、その審査がどのように行われるのか、特徴をご説明します。

不動産担保ローンとは

不動産担保ローンとは、その名のとおりマンションやアパート、戸建てなど、不動産を担保に借入れできる有担保ローンのことです。ただし、万が一返済ができなくなった場合には、担保としている不動産を売却しなければならないこともあります。

担保があることで、貸し手である金融機関が貸したお金を回収できないリスクが低くなるため、融資限度額が比較的高めに設定されます。カードローンなどの担保がないローン商品と比較すると、低めの金利で資金を借りられるのが借り手にとってのメリットです。
例えばカードローンで100万円以上借りる場合、利息制限法により上限金利は15％までとなっています。不動産担保ローンも同様に100万円以上を借りる場合、利息制限法により上限金利は15%ですが、適用される金利はおおむね10％未満となっていることが多いようです。（なお、カードローンなどの無担保ローンで借り手に適用される金利は、各金融機関等の審査により決定されます。詳細については各金融機関等にお問い合わせください。）

資金使途の自由度も高い傾向にあり、使い道に制限がないフリーローン(借りるお金の使い道が自由なローンのこと)であることが多いようです。ただし、商品によっては事業資金として使えないタイプもあるため、ご希望の用途で活用できるのかについてはご検討予定の金融機関等にお問い合わせしたほうがよいでしょう。
また不動産担保ローンの資金でほかの複数のローンを返済し、支払いを一本化する「おまとめローン」や「借換えローン」として利用されることもあるようです。

これら、いくつかの特徴を持つ不動産担保ローンですが、もちろん、融資を受けるには貸し手となる金融機関（銀行、信用金庫、ノンバンクなど）の審査に通る必要があります。カードローンのように申込んでから数分～数十分で審査結果がでるようなケースはなく、最短でも数日は要するのが一般的です。相談、正式な申込み、審査、ローンの契約手続きなどのプロセスを経て、実際にローンのお金が借り手に渡るまで、1週間以上はかかると見込んでおいた方がよいでしょう。また、各社で名称は異なるのですが、審査の前に「事前審査」や「仮審査」を行う金融機関等も多く見受けられます。以降「審査」についてご説明します。

不動産担保ローンと無担保ローンの審査の違い

無担保ローンとは、カードローンやビジネスローンなど担保がないローンのことを指します。無担保ローンの主な審査基準はローンを利用する本人の「信用性」です。具体的には信用情報（クレジットカードやローンなどの利用履歴）や属性（勤務先や収入の状況）などです。
対して不動産担保ローンの場合、本人の信用性に加えて担保となる不動産の価値も審査の対象となります。

また、不動産担保ローンの融資金額は主に不動産の評価額によって決まります。そのため、無担保ローンよりも大きめのローン金額となることが多く見受けられます。カードローンやビジネスローンですと限度額の上限は1,000万円程度であることが一般的に多いようですが、不動産担保ローンですと、担保として差し入れる不動産によっては数千万円から1億円を超える融資を受けられる可能性もあります。また、融資額が大きい場合には、住宅ローンのように10年以上の長期の返済期間を設定することが可能な商品もあります。

ただし、もし、不動産担保ローンを借りた人が返済不能となってしまった場合には、担保である不動産は売却されるケースもあります。不動産担保ローンの貸し手は、担保不動産に抵当権（または根抵当権）を設定します。抵当権や根抵当権とは、担保不動産を売却（競売）して資金を回収する権利です。借り手の立場からすると、借りたお金を返せなくなったら、担保不動産を失う可能性があるということです。担保不動産の売却代金だけでローンを返済しきれない場合、不動産を失った後も返済は続けなければなりません。

なお、返済不能となる事態が発生しないよう、法律（貸金業法）では「総量規制」という規制を設けています。総量規制は、過剰借入防止のために、個人の場合、年収に対して3分の1以上の借り入れを禁止するものです。ただし不動産の購入やつなぎ融資、自宅以外の不動産を担保とするケースなど、総量規制の適用除外となり融資を受けられる可能性もあります。

不動産担保ローンの審査基準

さて、不動産担保ローンの特徴をご理解いただいたところで、ここからは不動産担保ローンの審査基準についてご説明していきます（金融機関等によって審査基準はさまざまですので、詳細についてはご検討中の金融機関の担当者へお問合せください）。

以下、不動産担保ローンの借入れ時の主な２つの審査基準について、ご紹介します。
１つは不動産の担保価値、そしてもう１つが申込者の信用力についてです。

不動産に担保価値があるか（不動産の担保価値の調査）

担保とする不動産の価値が高いほど、高額の融資を受けやすくなる可能性はあります。
前述のとおり、不動産の価値が高ければ数千万円から1億円を超える融資額になり得ますが、金融機関等により不動産の評価方法やその他審査基準が異なります。ローンの金額は、その他の条件もあわせて総合的に判断されるのが一般的なので、不動産の担保価値が高ければ、必ず高額のローンになるわけではない点には注意が必要です。

ローンの金額を算出するにあたり、金融機関等は詳細に不動産を評価します。
どれくらいの金額の融資が可能かは、不動産の評価額に一定の掛目（または担保掛目）を乗じて算出されます。
金融機関等により掛目の割合は異なりますが、一般的に融資可能額は不動産評価額の60%～80%程度となっているようです。
土地や建物の評価は、固定資産税評価額や路線価、公示価格、基準地価、法定耐用年数、再調達原価、実勢価格などを目安に決められることが多いようです。加えて、土地の形状や周辺環境、面している道路の状況や方角、建物の構造や階層、間取りなどの個別性により評価額が変動することもあるとされています。

返済能力が十分にあるか（信用力の調査）

収入に対する返済額の比率（返済負担率）が高く、返済期間中に延滞することがないか（ローンが回収不能とならないか）、ローンの申込みをした個人や法人の信用力を審査します。
個人の場合、一般的に年齢、収入、勤続年数などが主な審査対象となります。特に勤続年数が安定収入をはかるうえで重要な事項になりますが、転職したばかり、などであったとしても、申込みができないわけではありません。他の条件とあわせて、総合的に判断されるようですので、勤続年数の浅い方でも、相談はしてみることをおすすめします。

法人の場合は、一般的に事業継続年数や経常利益額、事業計画や将来性などを確認します。法人で赤字決算だったとしても、事業内容・事業計画と不動産の担保価値次第では不動産担保ローンを利用できる可能性はあります。

さらに、他の金融機関等からの借り入れ状況も信用力を判断する重要なポイントになります。当然ながら、申込みの時点で複数の金融機関等から借入金が多い場合は、将来の返済能力評価がマイナスになる可能性が高いといえるでしょう。

また過去のローン返済履歴を調べ、事故や遅延が起きていないかも確認されます。履歴に問題があると、返済能力に関する大きなリスクとして判断されるかもしれません。クレジットカードやローンなどの利用状況は信用情報機関に登録されており、金融機関等は、利用者の過去の借り入れ状況や返済情報も確認します。信用情報に問題があると審査に通らない可能性が高まります。

不動産担保ローンの審査を受けるときのポイント

これまで不動産担保ローンの概要や審査基準についてご説明してきました。
融資を受けるにあたって、審査を行う金融機関等の目線を理解できていれば手続きがスムーズに進むでしょう。
ではどういった点に注意すべきかご紹介します。

担保不動産の対象エリアを確認する

見落としがちですが、ローン会社が取り扱い可能なエリアに担保不動産があるか、事前に確認してください。
担保とするつもりだった不動産が申し込みを検討していた金融機関等では取り扱い対象外エリアであることもあり得ます。

一般的に金融機関等の店舗が立地する所在地を中心に在来線で半径1時間程度のエリア、または大都市圏エリアに取扱いを限定している金融機関等が多く見られ、エリアを指定しない例はまれのようです。
金融機関等によって、担保として取り扱えるエリアはさまざまです。まずホームページなどに対象エリアが掲載されているかをチェックし、詳細が不明であれば、電話で担保不動産の所在地や住所を伝えるなどして、担当者に確認してみましょう。

金融機関等の立地を確認する

仮申込みについてはインターネットや電話で受け付けができる金融機関等がほとんどですが、正式なお申込みや審査後の契約については、お申込みされた金融機関等へ出向き、説明を聞いて必要書類に記入、捺印するなどの手続きが必要になります。そのため、お住いの地域や勤務先に比較的近い金融機関等を探してみるなど、アクセスのしやすさも考えたほうがよいでしょう。
金融機関等によっては、出張等で対応可能なケースもあるようですが、交通費等の費用は申込んだ側の負担になることもあるようですので、ある程度は立地も考慮した上で、申し込む金融機関等を選ぶのがおすすめです。

審査書類に不備がないように確認する

不動産担保ローンで審査を受けるためには、お申込み先の金融機関等が要求する書類を、不備なく、指定された期限内に手配する必要があります。不動産担保ローンは、申込時や契約時に必要な書類が多いです。たとえば、住民票、納税証明書や登記簿謄本など、市区役所や法務局などで取得する必要がある書類も多くあります。どのような必要書類なのかをあらかじめ担当者に質問しておくなどして把握しておけば、余裕を持ったスケジュールで書類を準備することができるでしょう。

書類に不備・不足があると審査が開始できないことや、進まないことが容易に想定されます。また審査がされても、エビデンス不足で正確な評価や判断ができず、希望する時期に融資が受けられなかったり、なかには審査に通らないケースもあるようです。

準備した書類を提出する前に、不備や不足物がないか、よく確認してください。金融機関等の担当者とチェックシートを共有しておき、提出前後に相互にチェックするなどして対策しておくと安心です。

なお、書類によっては、委任状を受けて代理で書類を取得してくれる金融機関等もあるようですので、お時間がない方はご検討中の金融機関等にご相談するのもよいでしょう。

不動産担保ローンの必要書類は、こちらの記事でもご紹介していますので、あわせてご覧ください。

不動産担保ローンの必要書類 融資をスムーズに受けるには？

正確な事業計画を作成する

事業計画書は、金融機関がお金を借りる方または法人の将来性や信用性を評価するために使用する重要な書類です。
多くの場合、貸し手となる金融機関から事業計画書の書式を渡され、ローンを申込む方または法人は、そちらに今後の事業や収入の見通し、返済の計画を記入して提出します。金融機関は、事業計画書とその他書類を照らし合わせ、きちんとした根拠をもとに返済計画を立てているかを審査します。
法人や個人事業を営んでいる方であれば、顧問税理士など、事業の状況をよく把握している専門家に作成のサポートを依頼するのもおすすめです。作成に関する不明点などがあれば、金融機関等の担当者に相談してアドバイスをもらうこともできるでしょう。

二番抵当でも不動産担保ローンの審査は通る？

既に不動産担保ローンをご利用されている方が、同じ不動産を担保にしてお金を借りることを検討されることもあるでしょう。そんな時に知っておきたいのが抵当権の順位についてです。

不動産担保ローンでは、債権者（貸し手となる金融機関）が担保不動産に「抵当権」などの担保権を設定します。債務者（お金を借りた人）が返済不能となった場合、債権者が抵当権を行使して担保不動産を売却、その売却代金から貸したお金の弁済を受けます。

二番抵当とは？

不動産担保ローンでは、債権者（貸し手となる金融機関）が担保不動産に「抵当権」などの担保権を設定します。債務者（お金を借りた人）が返済不能となった場合、債権者が抵当権を行使して担保不動産を売却、その売却代金から貸したお金の弁済を受けます。
ひとつの不動産に複数の債権者がそれぞれ抵当権を設定することができます。設定の順序により、一番抵当、二番抵当、三番抵当・・となり、順位が早い債権者から優先して弁済されることになります。
例えば、住宅ローンを利用中の方が、その住宅を担保に新たにお金を借りる場合、その新たなローンを出す金融機関が設定するのは二番抵当になります。

二番抵当を認めるかどうかは金融機関によって異なる

二番抵当は一番抵当よりもお金を返してもらえる確率が低くなり、金融機関にとっては一定のリスクがある状態です。そのため、二番抵当となる場合は融資をしない金融機関もあります。一方で、一番抵当のローン残高よりも不動産の担保価値が高いなどの理由で二番抵当でも充分な返済が見込めると判断されれば、融資を受けられることもあるようです。
すでに抵当権が設定されている不動産を担保にして追加で融資を受けたい場合は、個別に金融機関の窓口で相談してみるとよいでしょう。

不動産担保ローンの審査に関するよくある疑問

不動産担保ローンの審査においては、多くの方が共通で疑問に思われることもあるようです。

一般的に、次のような疑問・質問が多いとされています。

不動産担保ローンの審査を受けるのに年齢制限はある？

金融機関や利用するローン商品によっては、年齢に関する制限が設けられている場合があります。例えば、申込み時は20歳以上であることや、ローンを完済する時の年齢が75歳以下であること、などです。一方で、なかには申込み時の年齢に上限がない場合もあるようです。お申し込みを検討中の商品がどのような年齢設定をしているかは、最初に確認すべきポイントのひとつです。

無職であっても不動産担保ローンの審査は受けられる？

不動産の担保価値によっては、無職の方でも審査を経て融資を受けられる可能性はあります。審査の基準は金融機関により異なりますので、ご心配なことがあれば、各社の窓口で相談されてみるとよいでしょう。

不動産担保ローンの審査にかかる日数はどのくらい？

利用する金融機関によって異なります。数週間、1か月など、さまざまですが、無担保ローンと比較すると、審査にかかる日数は長い傾向です。不動産の担保価値を正しく評価するために、一定の日数が必要とされています。

不動産担保ローンの審査時に保証人は求められる？

保証人は不要としている不動産担保ローン商品もあります。また、原則的には不要としていても、お金を借りる人の返済能力、また担保不動産の所有者によっては保証人が求められるケースもあるようです。
貸し手となる金融機関が指定する保証会社の利用を勧められる場合もあります。

仮審査に通過した後に本審査で落ちることはある？

仮審査に通過していれば必ず本審査も通るわけではありません。
一般的に、仮審査の段階では詳しい書類の提出は求められません。申込む方が申告した内容だけで審査をします。その後の本審査で各種証明書チェックや不動産の現地調査を行った上で、融資の可否が決定されます。仮審査で申告していた内容と本審査で提出した書類で相違がある場合など、本審査が通らないこともあり得ます。

要点をおさえて不動産担保ローンの審査を乗り越えよう

以上、不動産担保ローンの審査の特徴とポイントについて説明をしてまいりました。
不動産担保ローンを活用して資金調達するためには、不動産担保ローン特有の審査の流れや特徴を押さえたうえで、ご自身に合った金融機関にローンを申し込み、審査に臨みたいものです。事業計画書の作成や証明書類の取得など、やらなければならないことが多岐にわたるため不安になられるかもしれません。そんな中でも、必要書類を早めに準備する、審査の中で質問されたことには誠実に答えるなどを心がければ、手続きがスムーズになるでしょう。