不動産担保ローンのメリット・デメリット
活用例から利用の流れまで

不動産担保ローンは、銀行やノンバンクなどの金融機関から資金を借り入れる手段の一つで、その名のとおり不動産を担保とするのが特徴です。担保がない無担保ローン商品と比較すると、借入金額は大きめ、借入金利は低め、借入期間が長いなどのメリットがあります。
一方で、無理に多額の借入れをしてしまうと、返済負担が重くなり事業のキャッシュフローを圧迫する、不動産売却による返済を余儀なくされる、などのリスクもあります。安心して不動産担保ローンを利用するためには、しっかりと仕組みを理解し、事前にきちんと返済計画を立てる必要があります。

そこで今回は、不動産担保ローンの仕組みやメリットとデメリットを改めてご説明するとともに、よくある活用例をご紹介したいと思います。どんな場面で利用されているのか、参考にしていただければ幸いです。

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不動産担保ローンを利用するメリット

まずは不動産担保ローンの主なメリットを4点ご紹介します。融資限度額・借入金利・借入期間・用途の自由度、の面で優位性を持つことをご理解いただければと思います。

融資限度額を高く設定しやすい

不動産担保ローンは、担保を差し入れてお金を借りる「担保ローン（担保融資）」の一種です。数百万から億を超える資産価値を持つ不動産が担保として差し入れられるのが特徴です。そのため、担保不要の「無担保ローン（無担保融資）」と比較すると、貸し手となる金融機関にとっては、貸したお金を確実に回収できる可能性が高いローンとなり、融資限度額が比較的高い傾向にあります。

無担保ローン商品の代表格であるカードローンやビジネスローンでの借入金額の上限は1,000万円前後が多いようで、大規模な事業資金調達ニーズがある場合の選択肢としてはやや不安があります。
しかし不動産担保ローンですと、不動産の担保評価額次第では億単位の借り入れも可能です。連帯保証人を不要とする不動産担保ローン商品もあります。もちろん、借入金額が大きくなると返済負担も増すため、しっかりとした返済プランを立てた上で申し込む必要があります。

ただし、いくら融資限度額が高めになる可能性があるとはいえ、限度額に関する一定のルールがあることも覚えておきましょう。貸金業法に基づく仕組みである、「総量規制」です。これにより、貸金業者（「ノンバンク」とよばれることもあります）、つまり貸金業法に則って融資を行っている事業者は、個人の方へは年収の3分の1を超える貸し付けはできないと法的に決まっています。

「総量規制」には除外や例外の規定もあり、すべての不動産担保ローン商品が規制を受けるわけではありません。対象となるのは、個人の方がご自宅など生計維持に不可欠な不動産を担保として借入れを行う場合です。該当する場合、収入がずばぬけて高くない限り億単位の借入れは難しいでしょう。
ご自宅以外の不動産(賃貸アパートや駐車場など)が担保であれば、総量規制からは「除外」となり、規制対象の貸付残高には含まれません。

なお、不動産担保ローンの金額は、貸し手となる金融機関が担保となる不動産の担保評価額などに基づいて算出しますが、担保評価額がそのままローン金額となるわけではありません。不動産の担保評価額は災害や事件・事故などによって変動する可能性があるため、ローン金額は担保評価額に「担保掛目（あるいは掛目）」と呼ばれる値をかけ算して算出されるのが一般的です。具体的な「担保掛目（あるいは掛目）」は金融機関によって異なりますが、およそ60～80％程度とされていることが多いようです。

担保があるからこそ金利が低めとなり、毎月の返済負担を抑えられる

不動産担保ローンでは不動産という物的担保があるため、貸し手からすると貸したお金を回収できないリスクを抑えていると考えられます。そのため、金利もカードローンやキャッシングなどの無担保ローンに比べると低い傾向にあるのです。
金融機関によって金利水準が異なるため一概には言えませんが、金利の目安は無担保ローンが年率4%～15%程度、不動産担保ローンは年率2%～10%程度のようです。
借り手からすると、金利が低いほど返済負担が軽減されることになります。

返済期間を長めに設定できる

長期間のローンが組めるのも、不動産担保ローンの特長です。長期にわたり返済することで月々の返済金額を抑えられるのが借り手にとってのメリットです。

不動産担保ローンの場合、担保である不動産（特に土地）は、購入してから十数年経過しても売却して換金できる可能性が相応にあるため、貸し手となる金融機関は長期間の返済を見込んだローン商品を提供できるのです。一定の築年数が経過した建物が担保となる場合、法定の耐用年数までの残り期間を上限として返済期間が設定されるのが一般的です。金融機関により異なりますが、不動産担保ローンは最長35年の商品もあるのに対し、無担保ローンの場合は長くても10年程度とされています。

月々の返済負担を抑えながら長期で利用できるのは大きな魅力です。一方で、返済期間中は利息の負担が続くことにはなりますので、長期間となるほど返済総額は増えることになりますので注意が必要です。

資金使途の自由度が高い

不動産担保ローン商品の多くは、資金使途に制限を設けていないようです。
自動車ローン、教育ローンなど、使い道が定められているローン商品もありますが、不動産担保ローンはそういった縛りがない場合が多く、さまざまな資金ニーズに対応できる商品といえます。住宅ローンの借換えや教育資金のみならず、事業資金などにも使用できます。ライフステージのいろいろな場面で使いやすいのがポイントです。

ただ例外もあり、主に銀行の不動産担保ローンの場合、個人向けと法人向けで資金使途の自由度が異なることもあるようです。詳細はご検討中の金融機関にお問い合わせされるのがよいでしょう。

不動産担保ローンを利用するデメリット

不動産担保ローンにおいて必須の手続きの中には、借り手としてはデメリットに感じられることもあるようです。ご利用を検討される際には、次のような点も考慮されたほうがよいでしょう。

返済が滞ると担保の不動産を失うリスクがある

お金を借りたからには返済の義務を果たさないと、担保の不動産を失ってしまいます。
不動産担保ローンでは、債権者（貸し手である金融機関）が担保となる不動産に「根抵当権」や「抵当権」などの担保権を設定します。万が一、債務者（不動産担保ローンの借り手）がローンを返済できる見通しが立たなくなった場合、債権者がこの担保権を使って、裁判所の権限で担保不動産を差押えて強制的に売却するのが「競売」です。債権者はこの売却代金から残債（未払いのローン残高）の回収を図ります。
不動産担保ローンの債務者が返済不能となった場合のもうひとつの対応方法として、「任意売却」もあります。こちらは債権者が強制的に進める競売とは違い、債務者が一般市場で担保不動産を売却、その売却代金で残債を返済するものです。

競売における不動産売却価格は、一般市場よりもだいぶ低めとなります。そのため、不動産を売却できたとしても、その売却代金だけではローンを返済しきれない可能性があります。

競売よりも任意売却のほうが高い価格で不動産売却ができますが、そうであっても、担保の価値がローン残高を下回ってしまう「担保割れ」といわれる状態であると、売却代金がローンの残高を下回ってしまうこともあり得ます。

いずれにしろ、担保の不動産を売却してもなお残債がある場合は、債務者は返済を続けなければなりません。返済の条件を見直すなど、債権者の協力を得ながら返済を継続できればよいのですが、どうしても返済の目途が立たない場合、債務者は自己破産せざるを得ない可能性もでてきてしまいます。このような事態を防ぐためにも、借入れ前にしっかりとした返済計画を立て、やむを得ない事情により計画どおりの返済が難しくなった場合は早めに債権者に相談することも大切です。

融資実行までに一定期間を要する

お金を借りたい方が正式にローンの申込みをしてから審査が始まり、さまざまな審査基準に照らして問題ないと判断されれば、ローン契約手続が行われたうえで、借り手にローンのお金が交付されます。この一連の期間は、無担保ローンよりも不動産担保ローンのほうが長くなります。
不動産担保ローンでは、借り手となる方の返済能力だけでなく、担保となる不動産の担保評価を決めるための鑑定など、審査基準が多岐にわたるため、一朝一夕にはいかないとされています。
具体的な審査の期間は借り手や不動産の状態、また金融機関によっても異なります。いずれにしろ一定期間かかることを見越して、時間に余裕をもって申込みを行うとよいでしょう。

価値が低い不動産は担保にできない可能性がある

流通性が低いなどの理由で資産価値の低い不動産は、担保評価額も低くなります。場合よっては担保にできないケースもあり、仮に担保にできたとしても借りられる金額は少なくなります。
例えば再建築不可な物件や、災害リスクの高い立地にある物件、老朽化した建物などがそれにあたります。また、借入時に担保とした不動産の価値が著しく下がった場合、「追加担保」を請求されることもあります。

ローンを申込む前に、国税庁のホームページで公表されている「路線価」などを利用して不動産の価値を調べておくことをおすすめします。

諸費用がかかる

不動産を担保にするからこそ、発生する費用があります。不動産担保ローンの契約時、借り手が負担する費用の主なものは、次のとおりです。

事務手数料

事務手数料は、貸し手となる金融機関に支払う手数料です。いつどのように支払うかなど、タイミングと方法は金融機関により異なりますが、融資を実行するときに、貸し手が事務手数料を差し引いて借り手の銀行口座に送金することも多いようです。この場合、借り手が事務手数料の支払い手続きを別途行う必要はないことになります。
事務手数料の計算方法もさまざまです。固定の金額が設定されていることもあれば、借入金額に対して●％のような割合で計算されることもあります。割合の場合は1-3%が多いようです。どのように計算されて、具体的にはいくらなのか、契約前にしっかりと確認しましょう。

登記費用

不動産担保ローンが実行される時、担保となる不動産に「根抵当権」や「抵当権」などの担保権が設定されることは前述のとおりですが、その設定のためにかかる費用です。(根)抵当権設定の登記をする際にかかる登録免許税と、設定登記を担当する司法書士に支払う報酬をまとめて「登記費用」とされていることが多いです。

抵当権設定にかかる登録免許税は、債権金額（借入金額）の0.4%です。（根抵当権の場合、債権金額の部分が極度額となります。）

抵当権設定は専門的な手続きとなるため、司法書士に依頼するのが一般的です。貸し手となる金融機関指定の司法書士がいる場合もあります。抵当権設定にかかる司法書士報酬の相場は5-10万円などとも言われますが、交通費や通信費、その他の実費がかかることもありますし、ケースバイケースです。いずれにしろ、司法書士報酬の見積りは事前に発行されるはずです。内訳をしっかりと確認し、不明点があれば確認してから契約を進めるようにしましょう。

印紙税

不動産担保ローンにおいて借り手と貸し手の間で締結される契約書のことを「金銭消費貸借契約書」といいます。こちらの契約書は課税文書となるため、収入印紙を貼付することにより印紙税を納税する必要があるのです。印紙税の金額は、不動産担保ローンの契約金額に応じて決まります。

火災保険料

災害などで担保となる建物が破損した時に保険金がおりるよう、火災保険に加入しておく必要があります。前述の金銭消費貸借契約や関連する契約の中で、建物の火災保険加入が借入れの条件とされていることもあります。金融機関によっては火災保険に質権を設定するなどの条件があるようなので、これについても契約前によく確認しておきましょう。

不動産担保ローンの活用例

ここまで不動産担保ローンのメリットとデメリットをご説明してきましたが、いかがでしたか？最後に参考として、不動産担保ローンの主な活用例をご紹介します。

開業資金として

新規事業の場合、実績がないためどうしても収益の見通しが不透明となりがちです。そのため、一般的な銀行のビジネスローンなどの審査に通らないこともあるようです。
これに対し不動産担保ローンの場合は、審査時に借り手の返済能力、不動産の担保評価、事業の将来性までを総合的に判断するため、独立・開業資金でも借りやすい側面があります。
独立・開業されるご本人が不動産をお持ちでなくても、ご親族所有の不動産を担保にして不動産担保ローンを利用できる場合もあります。

運転資金、納税資金として

独立・開業資金のみならず、事業所の移転や社会保険料・厚生年金保険料の納付など、事業においてまとまった資金が必要な場面で、広く不動産担保ローンが利用されています。一時的にお金を借入れてキャッシュフローを改善、資金繰りの厳しい時期を乗り越えてから借入金を返済するスキームをとっている企業は少なくありません。開業資金として利用する場合もそうですが、不動産担保ローンの契約時、事務手数料をはじめとした諸費用が発生する点は注意しましょう。
なお、運転資金の目安などは以下の記事で詳しくご説明しています。

運転資金とは？必要な資金の計算方法と目安、調達方法

おまとめローンとして

おまとめローンとは、すでに複数のローンを組んでいる方が、それらをまとめて返済するために新たなローンを借りて、一本化することです。
複数のローンを契約していると、それぞれ金利が異なったり、月に何度も返済日があるなど、管理が煩雑です。比較的大きな金額が借りやすい不動産担保ローンを活用して複数のローンをひとつにすることで返済日もまとまりますし、金利が下がって返済総額を抑えられる可能性もあります。

相続にかかる費用の支払いとして

お亡くなりになった家族の遺産相続が発生したとき、相続財産の中に一定価値以上の不動産があると、納税などのために多額の資金が必要になることがあります。相続税以外にも、代償分割をする場合にはその代償金、遺留分減殺請求を受けた場合の現金支払いなどが発生することもあるためです。相続財産である不動産を担保として不動産担保ローンを活用し、こういった相続時に必要な現金の問題を解決されているケースもあるようです。

リフォーム資金として

リフォーム資金の準備ために不動産担保ローンが活用されている例もあります。
少額のリフォーム費用であれば無担保で借りられるローン商品もあるようですが、大規模修繕などのために多額の費用がかかる場合、お金をどのように準備したらいいのか悩まれる方もいることでしょう。そんな時は、お手持ちの不動産を担保にどれくらいのお金を借りることができるのか、不動産担保ローンを取り扱っている金融機関に相談してみてはいかがでしょうか。

不動産担保ローンを利用する流れ

不動産担保ローンを利用する際の一般的な流れは、以下のとおりです。
詳しい順序は金融機関によって異なります。個別のケースがどのような流れになるのかは、各金融機関に確認した上で、お申込みをされるとよいでしょう。

Step1.相談

まずは、担保とする不動産の情報や、お借入れの目的を相談してみましょう。各金融機関のホームページでフリーダイヤル番号が案内されていたり、「ネット申込み」などのボタンが設けられていることが多く、無料で相談できます。
相談したからといって、必ず申込みをしなければならないわけではありません。不明なことや不安があれば担当者に確認しながら、正式な申込みに進むかを検討しましょう。

Step2. 申込み

正式な申込みの段階で本人確認書類（運転免許証など顔写真付の身分証明書）の提示を求められるのが一般的です。申込書類に捺印するための印鑑（認印）や、過去数年分の収入確認書類も準備しておいた方がよいでしょう。収入確認書類は、個人の場合は確定申告書や源泉徴収票、法人の場合は決算書です。
申込み時の必要書類やその他手続きについては、よろしければ以下の記事もご覧ください。

不動産担保ローンの必要書類 融資をスムーズに受けるには？

Step3.審査

正式な申込みおよび必要な審査書類が提出されると、本審査に入ります。借り手となる個人または法人および担保の不動産、両方についての審査です。住民票や納税証明書といった市区役所で取得しなければならない証明書類や、事業計画書の提出が求められます。何をいつまでにやるべきか、金融機関の担当者とよく確認して準備を進めましょう。なお、審査の結果、残念ながら希望の借入れができないこともあります。
審査の要点などはこちらの記事で詳しく解説しています。ご参考になさってください。

不動産担保ローンの審査とは？要点を押さえて無理のない返済計画を

Step4.契約

審査の結果、融資に問題がないと金融機関が判断すれば、ローンの契約日や契約時の持ち物（実印、印鑑証明書、その他証明書類など）を案内されます。せっかく審査が通っても、証明書類に不足があれば契約ができないこともあり得ます。最後まで気を抜かず、指定されたものをもれなく手配しましょう。

ここで相談から契約までの流れをスムーズに進めるためのポイントをまとめておきます。

不動産担保ローンの「正しい姿」を理解して
「正しい使い方」を心がけよう

不動産担保ローンの特徴は、ほかの物品に比べて高い価値を持つ不動産を担保とすることです。そのため、高額のお金を低めの金利で借りられる可能性がある、長期間の借入れができる、などのメリットがあります。ご紹介した活用例のように、さまざまな使い方があるのもポイントです。
一方で、返済不能となった場合は担保の不動産を失ってしまうリスクもあります。不動産担保ローンのご利用を検討される時には、近い将来における事業の収益性や、無理のない返済計画を立てられるかを確認しましょう。