売却物件ローン
（不動産売却前提のローン）

不動産を担保にした「つなぎ融資」としての活用例

つなぎ融資の概要についてご説明するとともに、個人や法人・個人事業主の方がつなぎ融資を活用するシチュエーションの例についてご紹介します。

（個人の場合）つなぎ融資とは

一般的に、自宅の住替えや注文住宅（土地取得代金～着工金～中間金）などで、住宅ローンが実行されるまでの期間に借り入れる一時的な融資を、つなぎ融資（つなぎ資金、つなぎローン）と呼びます。銀行やノンバンクなどの金融機関等にもよりますが、返済期間が短めで、住宅ローンより金利が高めに設定されていることが多く見受けられます。

（法人・個人事業主の場合）つなぎ融資とは

法人や個人事業主の場合ですと、会社の運転資金などの事業性資金として、一時的にローン会社から借入れる資金のことをつなぎ融資と呼んでいます。

主に、返済期間中は利息のみの支払いで、担保物件の売却後に残債を一括返済する（元金据置一括）プランが組まれることが多くあります。返済期間は1年間という短期融資となる例が多く見受けられます。

不動産を担保にして「つなぎ融資」に活用するシチュエーション

・個人の方の場合

＜自宅の住替え、買替え時に利用する＞
どうしても不動産の売却にはある程度の期間がかかります。そのため、売却と新しい物件の購入を並行して行うと、新居の契約が先に決まるケースもでてくるでしょう。売却資金をもとに新居への住替えを検討していた場合であっても、決済が売却よりも前に発生するわけです（「買い先行」と言います）。買い先行でなくても、契約時に一時金として手付金を支払うこともあります。

この際、売却予定の不動産を担保につなぎ融資を受けて、新居の購入資金に充てます。売却で得た資金で借入金を返済するわけです。このように、不動産を担保とした融資は、「不動産担保ローン」または「不動産担保融資」などと呼ばれます。

＜相続財産の売却時に利用する＞
不動産その他の財産を相続した場合、相続税の支払いが発生します。財産の評価額次第では、相続税が数十万から数百万円にのぼることも少なくありません。相続税の支払いができない場合は、財産を売却して支払いに充てることになります。

先ほどの買替えの例と同様に、相続税の支払期限が売却資金の入金より前にやってくるケースもあります。そのためつなぎ融資を活用し、相続税の支払いを先に済ませてから、売却資金をつなぎ融資の返済に充てることになります。

＜自宅のリフォーム時に利用する＞
マンションや戸建てなど、中古住宅の購入とリフォーム工事を行う場合も、つなぎ融資の活用が有効です。現在の自宅の売却を待ってから購入とリフォームを行うのでは、新居引渡し前の仮住まい期間が長期化してしまいがちです。つなぎ融資を活用することで仮住まい期間を短くし、賢くリフォームと住替えを実現できます。

・法人、個人事業主の方の場合

＜売出し中の不動産や売却予定の遊休不動産を担保に、運転資金を調達する＞
資金繰りに困り、すぐに融資金の調達をしたいという場合に不動産の売却を考える事業者の方もいらっしゃいますが、実際にはそううまくいかない場合も多いようです。不動産会社や買い手との手続きに時間を要してしまい、必要な資金の調達が間に合わないのです。

そのため、売却予定の所有不動産を担保に融資を受け、事業資金を調達するのが一つの対応策となります。売却で得たつなぎ資金を使って、つなぎ融資の借入金を返済するわけです。赤字決算で銀行から融資を受けにくい場合でも、つなぎ融資が可能であるケースは少なくありません。

売却予定の不動産を担保にして「つなぎ融資」に利用するメリット

ここまでご説明したつなぎ融資活用事例は、いずれも売却予定の不動産を担保とするものでした。こうした事例でつなぎ融資を活用するメリットを3点に整理しました。

売却予定の不動産を担保に不動産購入に係る資金を調達できる

買替え予定の不動産の購入が先行した場合、売却予定の不動産のローンと買替え予定の不動産の住替えローンで、二重の返済を抱える可能性があります。これを「二重ローン」と言います。

二重ローンとなる場合、買替え予定の不動産のローン審査は厳しいことが多いです。しかも売却が決まらない間は、ローンが二重となるため毎月の返済額が増えてしまいます。

つなぎ融資を活用すれば、二重ローンを回避しつつ不動産購入資金を調達できます。

低金利で融資を受けられる

無担保型のつなぎ融資は、一般的に利息が高めに設定されます。しかし売却予定の不動産を担保としたローンを組めば、比較的低い金利で返済総額を抑えることができるケースがあるようです。

余裕を持って売却活動ができる

つなぎ融資によって購入資金を調達できるので、保有不動産の売却を急がずに済みます。売却を急ぐと、希望価格を大幅に下回る値段で売却せざるを得ないことが多いでしょう。つなぎ融資の活用は、こうしたリスクを回避するうえでも大変有効と言われています。

売却予定不動産を担保にした「つなぎ融資」を利用するポイント

つなぎ融資として活用するために、4点ほどご理解いただきたいポイントがありますので、ご参考にしてください。

必要な資金が、売却予定不動産を担保にして、まかなえるか確認する

担保不動産の価値を事前に調べ、どの程度の融資が受けられるか確認するようにしてください。必要な資金を用意できるほどの不動産価値を有しているかどうかが特に重要です。

万が一融資額が必要金額に満たない場合は、自己資金から支払う必要が出てきます。

審査や契約に必要な書類に不備がないように確認する

当然ながら、各金融機関等が求める必要書類がそろっていないと申込みができません。この場合、融資実行が遅れて購入資金の支払期限に間に合わなくなってしまうリスクがあります。

事前に用意するものをリストアップし、提出前に漏れがないか確認してください。また、書類に記載する情報は正確さが求められますので慎重に記入しましょう。

融資時に諸費用が発生する

通常、事務手数料、不動産調査費用、登記費用、契約書に必要な印紙代などの費用が発生することをご理解ください。他にも、抵当権設定の仮登記を行う必要があるために、司法書士への支払いが発生することもあります。これらの費用は、融資金額により変動してきます。

ローンの返済時には、諸費用を加えた実質年率に注意が必要です。事務手数料や保証料など各社により条件が違いますが、適用される金利が低金利でも、各種手数料が高い場合、返済方法によっては支払総額が高くなる可能性があります。

スケジュールに余裕を持って申し込む

申込みから融資までは数週間かかることが多いです。支払期限直前に融資を申し込んでも、期限までに実行してもらえる保証はありません。事前に新居の引渡し日など資金が必要になる日程を確認し、余裕を持って申し込むようにしましょう。

売却予定不動産、遊休不動産をつなぎ融資に活用して賢く事業運営や物件購入を

このように売却予定不動産や遊休不動産をつなぎ融資として活用することで、支払期限までに物件を売却できるか気をもむ必要がなくなります。安く物件を買いたたかれずに済みますし、住宅買替えの場合であれば仮住まいに長く住む必要もありません。
資金調達の際は、つなぎ融資という手段があることをぜひ覚えておいていただければと思います。