不動産投資ローンとは？
住宅ローンとの違いや金利、審査について

不動産投資を検討している方にとって、不動産担保ローンの一種である不動産投資ローンは重要な選択肢です。特に、自己資金とローンを組み合わせてどれくらいの物件を購入できるかは、気になるポイントでしょう。不動産投資ローンを活用することで、自己資金を補完しつつ不動産を所有でき、効率的に資産運用を進めていくことが可能です。

この記事では、不動産投資ローンの概要とメリット・デメリットをご紹介します。また、融資審査に通過するためのポイントについても解説します。

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不動産投資ローンとは？

不動産投資ローンとは、投資用不動産を担保に融資を受けるためのローンです。つまり、家賃収入などを得るための不動産を購入する際に、その購入資金の一部または全部を借りることができます。

不動産投資ローンを活用すると自己資金以上の物件を購入できるため、うまく運用すればより大きな収益が期待できます。ただし、借入金額が大きいと返済リスクも高くなるため、無理のない返済計画を立てることが重要です。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンとよく比較されるものに、住宅ローンがあります。どちらも不動産を購入する目的で利用されるローンですが、対象となる不動産が異なります。不動産投資ローンと住宅ローンの違いは以下で詳しくみていきましょう。

利用目的の違い

不動産投資ローンの利用目的は、投資用物件を購入することです。一方の住宅ローンは、基本的には自身で住むための物件を購入する際に利用します。

このように、不動産投資ローンと住宅ローンは根本的に利用目的が異なり、それぞれの目的に応じたローンを選ぶ必要があります。そのため、住宅ローンを契約して収益用不動産を購入すると契約違反となります。もし、金融機関に契約違反が発覚した場合、一括返済を求められるなどのペナルティが課されるので注意が必要です。

返済原資の違い

不動産投資ローンと住宅ローンでは、借入金を返済するための「返済原資」の点においても違いがあります。

不動産投資ローンは、毎月得られる家賃収入を返済原資とすることが一般的です。つまり、不動産投資で得られた収益でローンを返済してくことを前提としています。

一方の住宅ローンは、ローン契約者が会社員であれば給与収入が主な返済原資です。住宅ローンは、購入した不動産に自身で住むことになるため、毎月の給与収入などから返済原資を捻出する必要があります。

融資金額の上限の違い

住宅ローンよりも不動産投資ローンのほうが融資金額の上限が高い傾向にあります。

住宅ローンでは、個人年収の5倍ほどが融資金額の上限となるのが一般的です。本人の返済能力や信用度が高ければ上限はさらに上がりますが、それでも年収の8倍程度といわれています。

一方の不動産投資ローンの融資額は、単純に年収ベースで計算されるわけではありません。融資額は、購入を検討している物件の価値や、そこから得られる予定の賃料収入に基づき計算されます。その結果、融資額が年収の10倍以上になるケースもあります。

金利の違い

金利は、不動産投資ローンのほうが高く設定されていることが多いです。

これは、不動産投資ローンには空室リスクや滞納リスク、家賃下落リスクなどがあり、返済できず貸倒れする可能性が住宅ローンよりも高いためです。金融機関は融資先の貸倒れリスクを負うことになるため、住宅ローンよりも高い金利を設定します。

一方の住宅ローンは、購入した不動産を個人で使用するため、毎月の給与などから返済されるのが一般的です。金融機関は、借主の雇用が継続する限り安定した収入が維持されると判断し比較的低い金利での融資が可能となります。

融資審査項目の違い

融資の審査基準は、住宅ローンよりも不動産投資ローンのほうが厳しいといわれています。

住宅ローンの対象となる不動産は個人で利用するため、個人の属性が融資の審査基準となり、年収や勤続年数、保有資産額などをもとに審査がおこなわれます。一方の不動産投資ローンについては、個人の属性だけでなく購入物件の収益力なども審査の対象です。

そのため不動産投資ローンの場合は、個人の属性に問題がなくても、対象となる不動産の価値が低いと判断された場合、融資を受けられないこともあります。なお、審査の詳細についてはのちほど詳しく解説します。

不動産投資ローンのメリットとデメリット

ここからは、不動産投資ローンのメリットとデメリットをみていきます。

メリット

まずは不動産投資ローンのメリットについてみていきましょう。

自己資金を抑えて始められる

不動産投資ローンの一つ目のメリットは、自己資金以上の投資ができることです。不動産投資ローンを組んで自己資金以上の金額の不動産を購入することでレバレッジ効果を発揮し、高い運用利回りが期待できます。なお、レバレッジ効果とは「てこの原理」のことで、少ない資金で大きな利益を上げることです。

例えば、次のケースで考えてみましょう。

A）自己資金1億円のみで物件を購入して500万円を得る

B）自己資金1億円＋融資1億円で2億円の物件を購入して500万円＋α（＝1000万円-支払利息）を得る

A）とB)を比較すると、同じ自己資金１億円に対し、B）の方が運用利回りが高いといえます。

また、自己資金をすべて投資用不動産購入資金に充てるよりも、一定額は手元に残しておいたほうがケガや病気などの不測の事態にも対応しやすくなるでしょう。

自己資金が少ないと審査に影響がでることがあるため、一定の金額は用意しておきたいところです。どれくらいの自己資金があれば不動産投資ローンの審査がスムーズになるかは金融機関により異なります。投資を検討したい物件が見つかったら、各金融機関に問い合わせをしてみるとよいでしょう。

家賃収入をローン返済に充てられる

不動産投資ローンの2つ目のメリットは、家賃収入をローン返済に充てられることです。立地がよく、資産価値の落ちにくい物件を選ぶことで安定した家賃収入が期待できます。無理のない返済計画の範囲内で不動産投資ローンを利用すれば、毎月の家賃収入からローンを返済することが可能です。

ただし、空室や家賃滞納などが原因で家賃収入が大幅に減ってしまうと、家賃収入でのローン返済ができなくなり、預貯金などを切り崩して返済しなければならない事態になります。このような事態にも対応できるよう最低限の資金を手元に残しておくのが良いでしょう。

生命保険の役割を果たす

不動産投資ローンや住宅ローンなどを組む際に、「団体信用生命保険（団信）」というものをよく耳にするでしょう。

団信は、ローン加入者が死亡や高度障害に見舞われた場合、保険金でローンが返済される仕組みです。その結果、残された遺族は今後のローン返済の義務がなくなるだけでなく、収益用不動産から家賃収入を得ることができます。

ただし、健康状態によっては団信に加入できない場合もあるため注意が必要です。

不動産投資ローンにおいて団信への加入が必須かどうかは、金融機関によって異なります。また、保険料は多くの場合、不動産投資ローンの金利に上乗せされる形で計算されますが、中には加入しても金利が変わらないケースも存在します。

デメリット

ここまで不動産投資ローンのメリットをみてきましたが、いくつかデメリットも存在します。きちんとデメリットも把握したうえで不動産投資ローンを利用するか判断しましょう。

金利が高い

不動産投資ローンの一つ目のデメリットは「金利が高い」ことです。前述した通り、不動産投資ローンは住宅ローンよりも貸倒れリスクが高いとされるため、住宅ローンよりも金利が高い傾向にあります。

金利が高く設定される分、毎月の返済額が増えてしまい返済が滞るリスクが高まるのがデメリットです。

また、返済負担の増加に加えて、不動産投資のリスクである空室率の上昇が起きると、予定していた賃料収入が得られなくなってしまい、ローン返済に必要な資金が不足する可能性もあります。

審査が厳しい

不動産投資ローンの二つ目のデメリットは、住宅ローンと比較して「審査が厳しい」ことです。不動産投資ローンの返済は家賃収入で対応することを前提としており、個人の属性だけでなく、検討中の不動産の収益性なども審査の対象となるためです。

そのため、物件の資料や購入後の収支計画書なども充実させておかなければ、審査に落ちる可能性は高くなってしまうでしょう。

不動産投資ローンの金利について

ここからは、不動産投資ローンで融資を受ける際の金利について解説します。

変動金利と固定金利の2種類がある

不動産投資ローンを利用する際には、「変動金利」か「固定金利」を選択することになります。変動金利は、金利市場（短期プライムレートなど）によって金利が変動する仕組みです。金利が上がれば毎月の返済額が増加し、金利が下がれば毎月の返済額は減少します。

また、変動金利は固定金利よりも金利水準が低く、返済負担を抑えられる特徴があります。しかし、金利市場が大幅に上昇すると、それに連動して返済負担も増えてしまう点に注意が必要です。

一方の固定金利は、定めた期間内は金利が固定され、金利市場が上昇しても返済額は変わりません。返済額が安定するため、将来の収支計画を立てやすいメリットがあります。

しかし、その反面、変動金利よりも金利が高い傾向にあり、結果的に総返済額が多くなることも考えられます。

金利は1％で大きく異なる

不動産投資ローンを利用するにあたり、適用金利は重要な要素です。数字だけをみると数％の違いなので影響は小さいようにみえるかもしれませんが、金利が1％変わるだけで毎月の返済負担や総返済額に大きな差が生じます。

例えば、5,000万円の物件を購入した場合のモデルケースでみていきます。A金融機関の不動産投資ローンでは、3％の金利で30年間の返済期間を設定した場合、毎月の返済額は約21万円、年間では約252万円です。

続いてB金融機関の金利を4％として同じ返済期間とします。この場合の毎月の返済額は約23万8,000円、年間では約285万6,000円です。

	金利	毎月の返済額
A金融機関	3％	約21万円
B金融機関	4％	約23万8,000円

この例では、わずか1％の金利の違いで毎月約3万円の返済負担の増加がみられます。このように、不動産投資ローンを利用する際は、金利についても意識をし、返済負担を軽減できるよう努めていくことも大切です。

不動産投資ローンの主な審査内容

不動産投資ローンは住宅ローンと比較して審査が厳しいといわれています。金融機関によって審査の内容は異なりますが、主に「投資物件の収益性」「年収や資産状況」「勤務先」などが審査の重要な項目として考慮されます。なお、審査期間は1ヵ月前後が一般的です。

それぞれの審査内容について見ていきましょう。

投資物件の収益性

不動産投資ローンは家賃収入を返済原資とすることが前提のため、物件の収益性は融資審査において重要な要素となります。収益性においては、物件の実質利回りや築年数、立地などが評価対象です。

「実質利回り」とは、年間の家賃収入から管理費や税金などの費用を差し引き、それを投資額で割った数値のことです。この実質利回りが高いほど収益性があり、不動産としての資産価値が高いと評価されやすくなります。

資産状況

資産状況も審査でみられるポイントです。預貯金や株式のような有価証券や無担保の不動産などがあれば、審査の上ではプラス要素となるでしょう。

勤務先

勤務先の会社の規模感や勤続年数などは、申込者の信頼性に関わるため、審査依頼時には正確に勤務先や事業内容などの情報を記載しましょう。

ただし、これらはあくまでも審査項目の一つであり、実際には投資する物件の収益性などもふまえ、総合的に判断されるため「一概に会社の規模感が小さいから」「勤続年数が短いから」「設立間もないから」などの理由で落されることはないでしょう。

たとえば、新生インベストメント＆ファイナンスの不動産購入ローンでは商品の特徴として、様々な方が利用できることを明示しています。詳細は以下よりご覧ください。

不動産投資ローンの審査を通過するためには？

ここからは、不動産投資ローンの審査を通過するためのポイントをみていきます。

収益性の高い物件を選ぶ

不動産投資ローンの審査を通過するために、しっかりと下調べをしたうえで収益性の高い物件を選ぶようにしましょう。

特に、利便性の高いエリアであるほど空室リスクは低いと判断されやすく、リフォーム費用も少なくて済むことから、安定した収益性があると評価されて融資審査に有利となるでしょう。

また、築年数が浅ければ法定耐用年数も長期間残っているため、耐用年数に応じて減価償却が適用されて税金対策としても効果的です。

自己資金を増やしておく

自己資金が多くあれば返済能力を有していると評価されるため、融資審査において有利になります。自己資金があれば、計画性をもって貯蓄を続けてきた人物とみなされるとともに、物件のトラブルなどで急な出費が発生した際も対応しやすいためです。

また、自己資金から頭金を入れることで毎月の返済額を減らせるため、返済総額を抑えることが可能です。

価値のある担保を用意する

通常、不動産投資ローンを受ける際には、そのローンで購入する不動産を担保に出します。金融機関はローン返済が滞った場合には担保にしている不動産を売却して貸したお金を回収します。

また、購入する不動産以外にも自宅やその他の収益用不動産を担保に差し出すことが可能な金融機関もあります。購入する不動産以外にも担保価値のある不動産を用意できれば、ローン審査に通過しやすくなるでしょう。

不動産投資ローンについてよくある質問

ここからは不動産投資ローンに関するよくある質問にお答えします。

フルローンでの借入はできますか

審査は厳しくなることが予想されますが、フルローンで借入することが可能な金融機関もあります。

なお、フルローンで借入をおこなうと毎月の返済負担が増えてしまい、キャッシュフローが悪化したり、融資金利が不利な条件になったりするデメリットもあります。

外国籍でも大丈夫ですか

外国籍の人でも永住権を取得していれば、日本人と同じように不動産投資ローンを組める金融機関は多く、また永住権のない人でも融資が可能な金融機関もあります。なお、新生インベストメント＆ファイナンスでは、外国籍で永住権のないお客さまにご融資した事例もあります。

詳細は下記URLをご参照ください。

外国籍・永住権なしのお客さまへのご融資事例

他のローンに影響は出ませんか

不動産投資ローンを利用すると住宅ローンを組みづらくなります。これは、金融機関が多重債務に対して懸念を持つためです。一般的に、金融機関は貸出先の信用状況を評価する際に、既存の債務や返済負担を重視します。不動産投資ローンの存在は、その負担を増加させ、住宅ローン審査の障害となることがあります。

もし、不動産投資ローンを利用している場合に住宅ローン等を組む際は、追加の自己資金を用意するなどの対策が必要になるでしょう。

月にいくら返済すれば良いのか目安が知ることはできますか

購入したい物件と融資希望額などを伝えて問い合わせることで、融資額や返済額の目安を教えてもらうことができます。例えば新生インベストメント＆ファイナンスの場合、次のページで返済金額のシミュレーションが可能です。無理のない返済計画を立てるためにもしっかりとシミュレーションをおこない、事前に返済金額の目安を把握しておきましょう。

ご返済シミュレーション

新生インベストメント＆ファイナンスの不動産投資ローン

新生インベストメント＆ファイナンスでは一般の不動産投資ローンにあたる「不動産購入ローン」を取り扱っています。特徴は以下の通りです。

• 築古物件でも長期でご融資
• ご高齢の方でもお申込み可能
• 日本語・英語・中国語に対応(契約書類は日本語版が正本であり、英語版・中国語版は参考として作成されます。)
• 永住権のない方、資産管理法人さまでもご利用可能
• 1物件10億円まで融資可能（※個人のお客さまは5億円まで）

このように、新生インベストメント＆ファイナンスの「不動産購入ローン」は多様なニーズに対応しています。

なお、新生インベストメント＆ファイナンスでは借主のリスク回避の観点から原則、フルローンによる融資はおこなっていません。フルローンで利用する場合、毎月の返済額が大きくなりキャッシュフローが悪化することが考えられるためです。

新生インベストメント&ファイナンスの不動産購入ローン（不動産投資ローン）の詳細は以下よりご覧ください。

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不動産投資には不動産投資ローンをうまく活用しよう

不動産投資ローンの概要と住宅ローンとの違い、メリット・デメリットについて解説しました。

不動産投資ローンを活用することで、自己資金以上の不動産を購入でき、うまく運用できれば効率的に資産を増やすことができます。

ただし、空室状況や家賃の滞納などが原因で家賃収入が大きく減ってしまうと、家賃収入だけでは不動産投資ローンの返済をしきれなくなります。このような場合は、家賃収入だけでは対応できない部分を給与収入や事業収入などから返済する必要があるでしょう。

そのため、不動産投資ローンを活用する際には、融資金額や返済期間を十分検討し無理のない返済計画を立てて融資を受けることが大切です。