遺産相続における不動産担保ローンの活用法とメリットを解説

不動産を相続する際、「代償金をどう支払えば良いのか」「相続税の納税資金が足りない」といった悩みを抱える方は少なくありません。不動産は現金のように分割できないため、相続人同士の話合いが難航するケースも見られます。

こうした問題を解決する手段として注目されているのが、「不動産担保ローン」です。不動産担保ローンを活用すると、相続した不動産やすでに所有している不動産を担保に資金を調達できるため、大切な財産を手放すことなく、必要な現金を確保できます。

本記事では、不動産相続でよくある問題を整理したうえで、遺産相続における不動産担保ローンの具体的な活用方法やメリットをわかりやすく解説します。

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不動産相続におけるよくある問題

不動産の相続では、現金や預貯金とは異なる特有の問題が発生しやすくなります。

不動産は高額な資産でありながら、現金のように簡単に分割できません。そのため、相続人同士の話合いが難航するケースが少なくないのが実情です。

たとえば、複数の相続人がいる場合、誰が不動産を取得するかで揉めるケースが多く見られます。長年親と同居していた相続人が「自分が相続したい」と主張する一方で、他の相続人が「平等に分けるべきだ」と主張する場合などは、相続人同士で意見の対立が発生し、トラブルになりやすいでしょう。

不動産を取得しない相続人への代償金（不動産を相続する人が他の相続人に支払う金銭）の支払いについても、トラブルになりやすいポイントです。

また、相続税は原則として現金で一括納付しなければなりません。相続財産の大半が不動産の場合、手元に納税するための現金がないという事態に陥りがちです。一方で納税資金を確保するために不動産を急いで売却すると、希望価格で売れないリスクもあります。

これらの問題を解決する手段の1つが、「不動産担保ローン」です。相続した不動産やすでに所有している不動産を担保に資金を調達できるため、代償金の支払いや相続税の納税資金を確保する方法として活用されています。

相続時に役立つ不動産担保ローンの活用方法

不動産担保ローンは、土地や建物を担保として金融機関から資金を借入れる方法です。遺産相続においては、遺産分割や納税に必要な現金を調達できる手段として、不動産担保ローンが注目されています。

不動産担保ローンが力を発揮する代表的な場面は、「代償分割の代償金の支払い」「相続税の支払い」「遺留分の支払い」の3つです。それぞれの活用方法について、詳しく見ていきましょう。

代償分割の代償金の支払い

代償分割とは、特定の相続人が不動産などの遺産を取得する代わりに、他の相続人に対して金銭（代償金）を支払う分割方法です。不動産を売却せずに相続したい場合や、実家に住み続けたい相続人がいる場合によく用いられます。

たとえば、相続人が3人の子であるケースで考えてみましょう。評価額3,000万円の実家を子Aが相続し、子Bと子Cにそれぞれ1,000万円ずつ代償金を支払うケースを想定します。この場合、子Aは合計2,000万円の現金を用意しなければなりません。

しかし、手元にまとまった資金がないケースも少なくありません。このような場面で、相続する不動産やすでに所有している不動産を担保に融資を受ければ、代償金の全部ないし一部を用意できます。計画的に返済できる範囲で不動産担保ローンを活用すれば、大切な不動産を手放すことなく遺産分割を実現できるのです。

相続税の支払い

相続税の申告と納付は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に行わなければなりません。国税庁の統計によると、令和6年分の被相続人1人あたりの相続税額は平均1,946万円でした。

相続財産の多くが不動産である場合、現金が不足して納税資金の確保に苦労するケースが見られます。納税資金が足りないからといって不動産を急いで売却すると、市場価格より安い金額で手放すことになりかねません。

不動産担保ローンを利用すれば、相続した不動産を売却せずに納税資金を調達できます。期限内に納税を完了したうえで、その後に時間をかけて有利な条件で不動産を売却するという選択肢も生まれるでしょう。

遺留分の支払い

遺留分とは、一定の相続人に法律で保障された最低限の取り分のことです。たとえば、遺言書で「全財産を子Aに相続させる」と記載されていても、被相続人の配偶者や子などには遺留分を請求する権利があります。

遺留分の基本割合は原則として遺産の1/2で、直系尊属（被相続人の親）のみが相続人の場合は1/3です。被相続人の兄弟姉妹には、遺留分はありません。遺留分の取得割合を表でまとめると、以下のとおりです。

【遺留分の取得割合】

相続人	相続人ごとの遺留分
	配偶者	子	直系尊属
配偶者のみ	1/2	-	-
子のみ		1/2（※）	-
直系尊属のみ	-	-	1/3（※）
配偶者・子	1/4	1/4（※）	-

※複数いる場合は人数で割る

遺留分を侵害された相続人は、遺留分侵害額請求を行い、金銭での支払いを求めることができます。遺留分侵害額請求権の時効は、相続開始および遺留分の侵害を知ったときから1年間（または相続開始から10年間）と定められています。そのため、遺留分を侵害した相続人は、相続開始後すぐに遺留分の支払いを求められることも珍しくありません。

遺留分の支払いに必要な資金が手元にない場合、不動産担保ローンが有効な解決策となります。相続した不動産や自己所有の不動産を担保に融資を受け、遺留分を一括で支払うことで、相続人間のトラブルを早期に解決できるでしょう。

相続問題を解決する不動産担保ローンのメリット

相続にともなう資金調達の方法は、不動産担保ローンの他、カードローンやフリーローンなどの無担保ローンが挙げられます。しかし、数百万円から数千万円単位の資金が必要となる相続の場面では、不動産担保ローンならではの強みが発揮されます。

ここでは、相続問題の解決において不動産担保ローンを選ぶ3つのメリットを解説します。

「まとまった現金」を確保しやすい

不動産担保ローンの特徴は、大口の融資を受けやすい点にあります。無担保ローンの場合、借入可能額は年収や信用情報に基づいて決まり、数十万円から数百万円程度が上限となるケースが一般的です。

一方、不動産担保ローンは担保となる不動産の評価額に応じて融資額が決定されます。そのため、担保の対象となる不動産次第では、数千万円単位のまとまった資金を調達することも可能です。代償金や相続税の支払いなど、高額な資金が必要な相続の場面に適した資金調達方法といえるでしょう。

なお、不動産担保ローンの担保評価額について、こちらの記事で詳しく解説しています。

不動産担保ローンの担保評価額とは？算出方法や融資可能な不動産の例

無担保ローンに比べて金利が低い傾向がある

不動産担保ローンは、カードローンやフリーローンといった無担保ローンと比較して、金利が低く設定される傾向にあります。これは、金融機関にとって不動産という担保があることで、貸倒れリスクが軽減されるためです。

たとえば、一般的な無担保ローンの金利が年率15～18％前後であるのに対し、不動産担保ローンは年率2～10％程度で借入れできる場合があります。借入額が大きくなるほど金利の差が返済総額に影響するため、高額な資金を必要とする相続では、金利の低さが大きなメリットとなります。

ただし、金利は金融機関や審査結果によって異なる点には注意が必要です。複数の金融機関で条件を比較し、自分に合った商品を選ぶことをおすすめします。

長期的な返済計画が可能

不動産担保ローンは、無担保ローンに比べて返済期間を長く設定できる傾向があります。無担保ローンの返済期間が5年から7年程度であるのに対し、不動産担保ローンでは10年以上の長期返済プランを組めるケースも珍しくありません。

返済期間が長くなると、毎月の返済額を抑えられるため、日々の生活への負担を軽減できます。相続後は何かと出費がかさむことも多いため、無理のない返済計画を立てられる点は大きな安心材料となるでしょう。

さらに、長期の返済期間を設定したうえで、資金に余裕ができたタイミングで繰上返済を行うという選択肢もあります。繰上返済の条件は金融機関によって異なるため、契約前に確認しておくと良いでしょう。

不動産担保ローンについて、詳しくはこちらもご覧ください。
不動産担保ローンとは？メリット・デメリットや活用例・利用の流れを解説

不動産担保ローンのご活用に関するよくある質問

遺産相続時に不動産担保ローンの利用を検討する際、多くの方が疑問に感じるポイントがあります。よくある質問と回答を紹介します。

相続登記が完了していない不動産でも相談できますか？

相続登記が完了していない段階でも、相談することは可能です。ただし、融資を実行するまでには、原則として相続登記を完了させる必要があります。

相続登記には、戸籍謄本や遺産分割協議書などの書類準備が必要となり、一定の時間がかかります。そのため、不動産担保ローンの利用を検討している場合は、早めに相談することをおすすめします。金融機関によっては、相続登記の手続きと並行して審査を進められる場合もあるため、まずは現状を伝えましょう。

なお、2024年4月から相続登記が義務化されており、相続による不動産取得を知った日から3年以内に登記申請が必要です。相続登記を放置すると過料の対象となる可能性があるため、早めの対応が望ましいでしょう。

借入れの目的が代償金や納税資金であることを申告する必要がありますか？

不動産担保ローンの申込み時には、資金使途（借入れたお金の使い道）を確認されるのが一般的です。代償金の支払いや相続税の納付など、具体的な目的を伝えることで、スムーズな審査につながります。

資金使途を明確にすることで、金融機関は適切な融資プランを提案しやすくなります。必要書類や融資条件も資金使途によって変わる場合があるため、正確に伝えましょう。

不動産担保ローンの審査期間はどれくらいですか？

審査期間は金融機関や案件の内容によって異なりますが、一般的には申込みから融資実行まで2週間から1か月程度かかるケースが多いです。担保となる不動産の評価や、必要書類の確認などに時間を要するためです。

相続税の納付期限は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内と定められています。余裕を持って手続きを進めるためにも、早めの相談をおすすめします。

地方にある不動産でも担保として利用できますか？

地方にある不動産でも、担保として利用できる場合があります。ただし、不動産の所在地や種類、市場性などによって、担保評価や融資条件が異なることがあります。

一般的に、都市部の不動産に比べて地方の不動産は流動性が低いとされるため、金融機関は担保としての価値を低めに見積もる傾向があります。しかし、物件の状態や立地条件によっては十分な担保価値が認められるケースも少なくありません。

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新生インベストメント＆ファイナンスは、SBI新生銀行グループの一員として、不動産担保ローンを専門に取扱っています。相続にともなう代償金の支払いや納税資金の確保など、さまざまな資金ニーズにお応えしています。

新生インベストメント＆ファイナンスの強みは、不動産の価値を最大限に活かす独自の評価ノウハウを持っている点です。築年数が経過した物件や、他社で担保評価が難しいと判断された不動産でもご相談いただけます。

相続税の納付期限や代償金の支払い期日など、期限が迫っている場合はお早目にご相談ください。お急ぎの資金ニーズにもできるかぎりお応えできるよう、審査から融資実行まで効率的なプロセスを整えています。

首都圏だけでなく、札幌、仙台、名古屋、京都、大阪、神戸、福岡の不動産も担保としてご利用いただける場合があります。相続した不動産が遠方にあるケースでも、お気軽にお問い合わせください。

不動産担保ローンを活用し、円滑な遺産相続を実現しよう

相続財産の多くが不動産で占められている場合、現金不足による問題が生じやすくなります。代償分割における代償金の支払いや相続税の納税資金の確保などの場面において、不動産担保ローンは有効活用できるでしょう。

不動産担保ローンには、まとまった資金を調達しやすい、無担保ローンより金利が低い傾向にある、長期の返済計画を立てられるといったメリットがあります。大切な不動産を手放すことなく、必要な資金を確保できる点は、相続の場面において強みとなるでしょう。

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