不動産担保ローンではいくら借りられる？
借入可能額の目安や評価のポイントを解説

不動産担保ローンの利用を検討している方にとって、いくら借りられるのか、どのようなポイントが審査されるのか気になるところではないでしょうか。

今回は、不動産担保ローンで借りられる金額が決まるまでのプロセスや、評価される具体的なポイントなどを解説します。

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不動産担保ローンとは？

不動産担保ローンとは、不動産を担保として提供し、融資を受けるローン商品です。担保となる不動産は、保有しているマンションや戸建てなどの建物、土地などが代表的です。

不動産が担保として提供されることで、お金を貸す金融機関（債権者）からすると貸付金を回収できないリスクが低くなるとも考えられ、大口の融資も検討しやすくなります。お金を借りる側にとっては、価値ある担保を提供できれば、大きめの金額のローンを低めの金利で組める傾向があるのがメリットです。

無担保のローンでは申込者の返済能力や信用情報を基準に融資額を決めますが、不動産担保ローンでは、さらに担保不動産の価値を加味して融資額を決定する点が特徴です。

不動産の担保価値によっては、同じ返済能力で担保がない人よりも、多額の借入れができる可能性があります。

不動産担保ローンについては、こちらの記事で詳しく説明しています。あわせてご確認ください。

不動産担保ローンとは？メリット・デメリットや活用例・利用の流れを解説

不動産担保ローンではいくら借りられる？

不動産担保ローンでは、無担保ローンに比べて、より多くの借入れが可能な場合があります。ただし、実際には担保として提供する不動産の価値や申込者本人の返済能力・信用情報によって異なるため、注意しましょう。

以下で、不動産の担保評価額を評価する際の代表的な計算方法を解説します。

不動産の担保評価額の計算方法

不動産の担保評価額は、不動産の実勢価格より、保守的に評価されるケースが一般的です。
担保評価額は、不動産担保ローンを取り扱っている会社によって異なります。つまり、申し込む会社によって融資額は異なる点を押さえておきましょう。

なお、担保評価額を算出する方法として「原価法」「収益還元法」「取引事例比較法」があり、それぞれ以下のような特徴があります。

方法	特徴
原価法	不動産の価値を再調達原価に基づいて評価する
収益還元法	不動産から得られる将来の収益を現在価値に換算して評価する
取引事例比較法	類似の不動産の最近の取引価格を参考にして評価する

以上の方法が代表的な評価方法で、必ず決まった評価方法を使うわけではありません。不動産の特徴に応じて異なる評価方法を用いることがあるため、あくまでも参考程度に留めておきましょう。

土地の担保評価額を算出

土地を担保として提供する場合、公示地価や固定資産税評価額など、行政機関が公表している価格を担保評価額として設定するケースが多く見られます。

なお、不動産を評価する際の基準となる価格として代表的なのは、以下の数値です。

評価額の種類	算定の仕方
公示価格	自由な取引において通常成立すると考えられる価格。時価に近く、国土交通省が毎年算定する
固定資産税評価額	土地に関しては公示価格の7割程度。市区町村が3年に1回算定する
相続税路線価	公示価格の8割程度。国税庁が毎年算定する

例えば、上記の算定方法により担保評価額が3,000万円となった場合、融資金額はその担保評価額に担保掛目60％～80％を乗じ、1,800万円～2,400万円程度となります。

建物の担保評価額を算出

建物の担保評価額は、固定資産税評価額の60%～80％程度になるケースが一般的です。

ただし、建物の再調達原価や延べ床面積、法定耐用年数などの要素が考慮されることもあるため、一概にはいえません。

どの価格を基準に担保評価額を算定するか、どのような要素を評価額に含めるかは、会社によって異なります。

不動産担保ローンの評価額については、こちらの記事で詳しく説明しています。あわせてご確認ください。

不動産担保ローンの担保評価額とは？算出方法や融資可能な不動産の例

不動産評価額以外の借入可能額に影響する要素

不動産担保ローン借入可能額を決定する際には、担保として提供する不動産だけでなく、申込者の属性も加味されます。

以下で、不動産担保ローンの審査結果に影響を与える項目について解説します。

返済能力（収入と資金計画）

返済能力とは、借りたお金を契約の内容どおりにきちんと返済する能力です。資産状況や収入などを通じて、返済能力がチェックされます。

債権者にとって、貸したお金が返済されない「貸し倒れ」は避けるべき事態です。そのため、申込者の返済能力を審査し、融資が可能か、いくらまでなら融資しても問題ないかを評価しています。

なお、申込者が個人か法人かによって、審査される点は異なります。

個人	年齢 収入 資産状況 勤務先 勤続年数など
法人	事業の継続性 経常利益額 事業計画 事業の将来性など

個人の場合、特に勤続年数が長いほど収入の安定性が評価されますが、勤続年数が短いからといって、申込みができないわけではありません。他の条件と合わせて総合的に評価されるため、転職したばかりなど、勤続年数が短い方でも、相談してみると良いでしょう。

法人の場合、事業の継続性や経常利益額などを通じて返済能力が評価されます。事業の継続年数が長いほど、経常利益額が多いほど、返済能力が高いと考えられるでしょう。

さらに、今後の事業計画や事業の将来性も審査対象となる可能性があります。現在は事業が好調でも、将来的に安定して利益を出せないリスクがある場合は、審査に悪影響が出るかもしれません。

一方で、事業内容や事業計画、不動産の担保価値によっては、赤字決算でも不動産担保ローンを利用できる場合もあります。

信用情報

信用情報とは、申込者の返済能力に対する信用度を客観的に評価するための情報です。具体的には、これまでのローンやクレジットカードの申込状況・返済状況・残債・債務整理歴の有無などが挙げられます。

申込者の信用情報は、信用情報機関に登録されています。ローンの申込みを受けた会社は、信用情報機関への照会を通じて「約束どおりに返済できるか」「過去に金融サービスの利用を巡ってトラブルを起こしていないか」を確認していると考えるとよいでしょう。

クレジットカードやローンの支払いを延滞したり、携帯料金の未払いがあったりすると、信用情報に問題がある状態といえます。この状態だと、債権者としては安心してお金を貸せないため、審査に悪影響が出るでしょう。

他社からの借入・返済状況

他社からの借入状況とは、他の金融機関や貸金業者からの借入状況です。すでに借入れがある状況で追加の借入れをおこなうと、さらに返済負担が重くなるため、返済不能に陥るリスクが大きくなります。

不動産担保ローンを申し込む時点で、他社からの借入金が多い場合は、返済能力に不安を持たれる可能性があります。また、返済が滞っている場合も、債権者からすると安心して融資できないでしょう。
どれだけ返済が進んでいるかによっても返済余力が変わりますが、申込者が個人であるか法人であるかを問わず、現在の借入状況・返済状況は審査されていると考えるべきです。多額の借入れがある場合や返済状況が芳しくない場合、審査に悪影響が出てしまうでしょう。

完済時の年齢制限

完済時の年齢も審査結果に影響を与えると考えられます。

不動産担保ローンを取り扱っている会社ごとに要件は異なりますが、「完済時年齢75歳まで」のように上限を設けているケースがあります。また、申込時の年齢に関して「20歳以上」のように下限を設けているケースもあります。年齢要件を満たしていないと申込みができないため、事前に確認すると良いでしょう。

新生インベストメント&ファイナンスが取り扱っている不動産担保ローンは、完済時の年齢の要件は定めていません。担保不動産や申込者様の状況を審査したうえで融資の可否や融資額を決定するため、お気軽にご相談ください。

事業の計画や継続年数

法人名義で申し込むときや個人事業主が申し込むときは、事業の計画や継続年数が審査されると考えられます。

今後の事業計画が順調に推移する見込みがあり、さらに事業の継続年数が長ければ安定性が評価されるでしょう。つまり、将来にわたって返済能力を維持できると評価されれば、審査に良い影響をもたらすと考えられます。

一方で、事業の計画に不透明な部分が多かったり事業の継続年数が短かったりすると、返済能力が疑問視される可能性があります。

金融機関が担保として評価するためのポイント

不動産担保ローンの申込みを受けた金融機関は、担保として提供された不動産がどの程度の価値を有しているのかを審査します。

以下で、不動産の担保を評価する際に重視されるポイントを解説します。

利便性や状態

不動産の利便性や管理状態が良好であれば、価値の高い不動産と評価されるでしょう。その結果、審査に通過する可能性が高まったり、融資限度額が増えたりすると考えられます。

一方で、利便性や状態が悪い不動産は価値が低いと評価されます。例えば、再建築不可の物件や築年数が長く老朽化が進んでいる物件などは、担保価値が低いでしょう。

他にも、最寄りの駅やバス停から遠かったり、スーパーマーケットや病院などの生活利便施設が少なかったりすると審査に悪影響が出るかもしれません。また、騒音や悪臭などの問題で生活環境が悪い場合も、買い手が見込めないため評価が低くなる場合があります。

新生インベストメント&ファイナンスでは、担保不動産を柔軟に審査しています。実際に築年数が古い物件での融資実績があるため、「保有している不動産の価値が不明」という不安をお持ちの方も、お気軽にご相談ください。

抵当権の設定有無

担保として提供する不動産に抵当権が設定されている場合、不動産の担保価値が低くなるのが一般的です。抵当権は一つの不動産に複数設定でき、設定した順に優先順位がつけられます。

返済が滞ると、債権者は抵当権を行使して不動産を売却し、弁済を受けられます。複数の抵当権が設定されている場合、第二抵当権者以下は、第一抵当権者が弁済を受けたあとに弁済を受けられるため、貸したお金の全額が返ってこないリスクが高いといえるでしょう。

例えば、時価4,000万円の不動産を所有しており、すでに3,000万円の第一抵当が設定されていたとします。さらに第二抵当を設定して2,000万円を追加で融資した場合、どうなるでしょうか。

もし返済不能に陥った場合、担保不動産が売却され、第一抵当権者は3,000万円の元本とその利息の弁済を受けられます。しかし、第二抵当権者は時価4,000万円－（3,000万円＋利息）となり、約1,000万円の弁済しか受けられません。

このように、第二抵当は第一抵当よりもリスクが高いため、不動産の担保価値を下げる要因となります。不動産の価値が高くても、第一抵当権者がいると担保価値が低くなってしまう点は押さえておきましょう。

不動産担保ローンを選択する際に注目すべき点

さまざまな金融機関や貸金業者が不動産担保ローンを取り扱っているため、自分に合っている商品を選ぶ際に迷ってしまうこともあるかと思います。

以下で不動産担保ローンを選択する際に注目すべき点を解説するので、参考にしてみてください。

ノンバンクに注目する

不動産担保ローンを取り扱っている中でも、ノンバンクは比較的柔軟に審査をおこなっています。銀行のローン審査に落ちてしまった方でも、ノンバンクであれば審査に通過する可能性は十分にあります。

例えば、法人が赤字決算で銀行の不動産担保ローンに申込み、審査に通らなかったとしても、ノンバンクであれば、不動産の担保価値が高ければ融資を受けられることがあります。

新生インベストメント&ファイナンスでは、銀行の不動産担保ローンが利用できなかった場合でも、担保不動産の価値次第では融資をおこなっています。不動産の価値を最大限に活かす評価ノウハウを有しており、他社では担保として受け入れられなかった不動産でもご融資できる場合があります。

融資上限額

金融機関・貸金業者ごとに融資上限額が異なるため、調達したい資金に合わせて最適な商品を探しましょう。例えば、事業資金で1億円の資金調達をしたい場合、融資上限額が1億円以上の商品に申し込む必要があります。

不動産担保ローンには、数億円の融資に対応している商品がある一方で、融資額の上限を数千万円程度に設定している商品もあります。

資金ニーズに応じて申し込むべき商品は異なるため、事前に「いくら調達したいのか」「申込みを検討しているローンの融資上限額はいくらか」を確認しておきましょう。

金利

金利は毎月の返済額や総返済額に影響を与えるため、必ず確認しましょう。返済負担を軽減したい場合は、金利の低い商品に申し込むことをおすすめします。

特に不動産担保ローンは高額な借入れに対応しており、返済期間が長期になりがちです。返済期間が長いほど金利が総返済額に与える影響が大きくなるため、複数の不動産担保ローンを比較して、金利の低い商品を検討すると良いでしょう。

例えば、不動産担保ローンで5,000万円を返済期間25年間で借入れたとき、金利が3％と4％の場合でどうなるか比較してみましょう。

金利	毎月の返済額	総返済額
3％	約23.8万円	約7,114万円
4％	約26.4万円	約7,918万円

※返済条件を全期間固定金利、元利均等返済、ボーナス返済なしとしてシミュレーション

適用される金利が1％違うと、毎月の返済額で2万円以上、総返済額で800万円以上の差が生まれます。 このように、金利は返済額に影響を与える点に留意しましょう。

費用

不動産担保ローンの契約を締結する際には、費用が発生するのが一般的です。融資を実行する際の事務手数料や、不動産に抵当権を設定するための登録免許税など、さまざまな費用があります。

無担保のローンでは手続き費用を抑えて（場合によっては費用がかからない）手続きを進められますが、不動産担保ローンでは審査から融資実行の過程でさまざまな手続きが必要であり、そのための費用がかかるのです。

例えば、事務手数料が「融資金額の2.2％」と設定されている金融機関で5,000万円を借入れる場合、110万円の事務手数料が発生します。

支払う手数料額は金融機関や貸金業者によって異なるため、比較検討すると良いでしょう。

金融機関・貸金業者の信頼性

お金の貸し借りは信頼関係に基づく契約である以上、信頼できる金融機関・貸金業者で申込みましょう。不動産担保ローンの融資実績や企業の事業年数、経営母体などを確認すれば、信頼性をおおむね把握できます。

企業そのものの信頼性だけでなく、申込み前後で返済計画や資金の利用計画に関する相談に応じてくれれば、安心して利用できるでしょう。

まとめ

不動産担保ローンでいくら借りられるかは、担保として提供する不動産の価値や申込者の返済能力によって異なります。また、金融機関や貸金業者によって審査基準が異なるため、事前によく確認することが必要です。

一般的には、不動産の担保価値や、申込者の返済能力と信用力が高いほど融資額は大きくなります。気になる不動産担保ローンがあれば、まずは相談してみるのが良いでしょう。

自分に合った不動産担保ローンを選択する際には、金利や融資上限額、信頼性に注目することが大切です。複数の商品を比較検討し、返済シミュレーションをおこなったうえで申込みましょう。

新生インベストメント&ファイナンスの不動産担保ローンは、1,000万円から最大10億円（個人・個人事業主の方は上限5億円）の融資に対応しています。SBI新生銀行グループならではのノウハウや経験を活かし、不動産担保価値を重視した審査をおこなっています。

専属の担当者が申込みから融資までサポートするので、興味がある方はお気軽にご相談ください。

不動産担保ローンの借入可能額に関するよくある質問

不動産担保ローンの借入可能額に関するよくある質問と回答を紹介します。

住宅ローンは借入可能額に影響しますか？

一般的に、住宅ローンの有無は不動産担保ローンの借入可能額に影響します。すでに住宅ローンの借入れがある状態で申し込むと、さらに借入れが増えることになるため、返済能力がさらに重視される可能性があります。

新生インベストメント&ファイナンスでは、不動産担保価値を重視した審査を行っています。当社査定と住宅ローン残高のバランスにより判断しますので、ご相談ください。

保証人は必要ですか。

原則不要です。
対象となるお客さまが法人の場合は、代表者の方に連帯保証をお願いすることがあります。また、担保提供者の方にも連帯保証をお願いすることがあります。

複数の不動産を担保にすることで借入可能額を増やすことはできますか？

複数の不動産を担保として提供すれば、担保余力が増えるため借入可能額を増やす効果が期待できます。事前に複数の不動産を担保にできるか確認し、融資額を増やしたい場合は申込みを検討すると良いでしょう。