不動産×金融の知識コラム

*本記事の内容は、一般的な情報を基に作成したものであり、特定の金融機関等を指したものではありません。
 詳細については、各金融機関等にお問い合わせください。

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不動産担保ローンの審査とは?
要点を押さえて無理のない返済計画を

不動産の買い替えや法人・個人事業主の事業資金(運転資金や設備投資資金など)など、いざという時の資金調達手段の一つとして「不動産担保ローン」が挙げられます。これは、その名の通り不動産を担保としてお金を借りるローンです。

不動産担保ローンを活用して資金調達するには、当然ローンを受ける金融機関等の審査を経て融資を受けることになりますのでローン申し込みの前に不動産担保ローン特有の審査の流れや特徴を押さえて審査に臨みたいところです。

そこで今回は、不動産担保ローンの審査に焦点を当て、その特徴や基準、審査に通過するためのポイントについてご説明します。

不動産担保ローンの概要と無担保ローンとの審査の違い

不動産担保ローンの概要をおさらいするとともに、その審査がどのように行われるのか、特徴をご説明します。

不動産担保ローンとは

不動産担保ローンとは、その名の通りマンションやアパート、戸建てなど、不動産を担保に借り入れできる有担保ローンのことです。ただし、万が一返済ができなくなった場合には、担保としている不動産を売却しなければならないこともあります。

担保があることで貸し手側のリスクが低くなるため、無担保で利用されるカードローンやビジネスローンよりも低金利で資金を借りられるのがメリットです。例えばカードローンで100万円以上借りる場合、利息制限法により上限金利は15%までとなっています。不動産担保ローンも同様に100万円以上を借りる場合、利息制限法により上限金利は15%ですが、適用される金利はおおむね10%未満となっていることが多いようです。(なお、カードローンなどの無担保ローンで実際に申込者に適用される金利は、各金融機関等の審査により決定されるため、詳細については各金融機関等にお問い合わせください。)

資金使途の自由度も高い傾向にあり、フリーローンであることが多く見受けられます。ただし、商品によっては事業資金として使えないタイプもあるため、資金使途についてはご検討予定の各金融機関等にお問い合わせしたほうがよいでしょう。
また不動産担保ローンの資金でほかのローンの借入金を返済し、支払いを一本化する「おまとめローン」や「借り換えローン」として利用されることも見受けられます。

以上の特徴を持つ不動産担保ローンですが、もちろん、融資を受けるには金融機関等(銀行、信用金庫、ノンバンクなど)の審査に通る必要があります。カードローンのように数分~数十分で審査が終わるようなケースはなく、最短でも数日は要するのが一般的です。申し込んでから実際に融資が実行されるまで、1週間程度を見込んでおいた方がよいでしょう。また、本審査を受ける前に、事前相談のような形で「仮審査」を行う金融機関等も多く見受けられます。以降「審査」についてご説明します。

不動産担保ローンと無担保ローンの審査の違い

無担保ローンとは、カードローンやビジネスローンなど担保がないローンのことを指します。無担保ローンの主な審査基準は本人の信用性(「本人の信用情報」「属性(勤務先や収入など)」)です。
対して、不動産担保ローンの場合、本人の信用性に加えて物件の価値(不動産価値)も支払い能力へ加味されているために、無担保ローンよりも審査に通りやすいとされています。

また、不動産担保ローンの融資金額は主に不動産の評価額によって決まります。そのため、無担保ローンよりも大きい融資額を受けられることが多く見受けられます。カードローンやビジネスローンですと限度額の上限は1,000万円程度であることが一般的に多いようですが、不動産担保ローンですと、担保として差し入れる不動産によっては数千万円から1億円を超える融資を受けられる可能性もあります。また、融資額が大きい場合には、住宅ローンのように10年以上の長期の返済期間を設定することが可能な商品もあるようです。

ただし、もし返済滞った場合には、担保となった不動産は売却されるケースもあります。融資を実施した金融機関等は、担保不動産の抵当権(または根抵当権)の登記を法務局に対して行います。抵当権や根抵当権とは、担保不動産を売却(競売)して資金を回収する権利です。お金を借りる立場からすると、返せなくなったら不動産を手放さなければならないということになります。

なお返済不能となる事態が発生しないよう、法律(貸金業法)では「総量規制」という規制を設けています。総量規制は、過剰借入防止のために、個人の場合、年収に対して3分の1以上の借り入れを禁止するものです。ただし不動産の購入やつなぎ融資、自宅以外の不動産を担保とするケースなど、総量規制の適用除外となり融資を受けられる可能性もあります。

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不動産担保ローンの審査基準

さて、不動産担保ローンの特徴をご理解いただいたところで、ここからは不動産担保ローンの審査基準についてご説明していきます。(金融機関等によって審査基準はさまざまですので、詳細については各金融機関等へお問合せください)

以下、不動産担保ローンの借入時の主な2つの審査基準について、ご紹介します。
1つは不動産の担保価値、そしてもう1つが申込者の信用力についてです。

不動産に担保価値があるか(不動産の担保価値の調査)

担保とする不動産の価値が高いほど、高額の融資を受けやすくなる可能性はあります。
前述の通り、不動産価値が高ければ数千万円から1億円を超える融資も夢ではありませんが、金融機関等により不動産の評価など審査基準が異なるため、必ずしも不動産の担保価値が高ければ、高額な融資を受けられるわけではありませんので注意が必要です。

融資可能金額を算出するにあたり、金融機関等は不動産の評価額を算出する必要があります。
融資可能金額は不動産の評価額に一定の掛目(または担保掛目)を乗じて算出されます。
金融機関等により掛目の割合は異なりますが、一般的に融資可能額は不動産評価額の60%~80%となるのが多く見受けられます。
また各金融機関等により土地や建物の評価基準や評価方法はさまざまです。
土地や建物の評価は、固定資産税評価額や路線価、公示価格、基準地価、法定耐用年数、再調達価格、実勢価格などを目安に決められることが多いようです。
加えて、土地や建物を評価するにあたり、対象不動産の個別性もみることで評価額が変動することもあるようです。

返済能力が十分にあるか(信用力の調査)

収入に対する返済額の比率(返済負担率)が高く、返済に入ってから延滞することがないか(資金の回収不能とならないか)、個人や法人の信用力を審査します。
個人の場合、一般的に年齢や収入や勤続年数などが主な審査対象となります。個人においては特に勤続年数が安定収入をはかるうえで重要な事項になります。

また法人の場合は、一般的に事業継続年数や経常利益額、事業計画や将来性などを確認します。法人で赤字決算だったとしても、事業内容・事業計画と不動産の担保価値次第では不動産担保ローンを利用できる可能性はあります。

さらに、他の金融機関等からの借り入れ状況も信用力を判断する重要なポイントになります。
当然ながら、申し込みの時点で複数の金融機関等から借入金が多い場合は、将来の返済能力評価がマイナスになる可能性が高いと言えるでしょう。

また過去のローン返済履歴を調べ、事故や遅延が起きていないか確認します。こうした問題があった場合、金融機関等にとって大きなリスクとして判断され、審査に通らないとなる可能性が非常に高くなります。
信用情報機関には過去の借り入れ状況や返済情報が掲載されており、信用情報に問題があると審査に通らない可能性が高まるのです。

不動産担保ローンの審査を受けるときのポイント

これまで不動産担保ローンの概要や審査基準についてご説明してきましたが、融資を受けるにあたっては審査を行う金融機関等の立場にたって、審査がスムーズに進むような配慮が必要です。
ではどういった点に注意すべきかご紹介します。

担保不動産の対象エリアを確認する

見落としがちですが、ローン会社が取り扱い可能なエリアに担保不動産があるか事前に確認してください。
担保提供を予定している不動産が申し込みを検討していた金融機関等では取り扱い対象外エリアであることもよく見受けられます。

一般的に金融機関等の店舗が立地する所在地を中心に在来線で半径1時間程度のエリアまたは大都市圏エリアの制限のある金融機関等が多く見られ、エリアを指定しない例はまれのようです。
金融機関等によって、担保として取り扱えるエリアについてはさまざまですので、対象エリアについては申込を検討している各種金融機関等の、ホームページや問い合わせ窓口から事前に確認が必須です。

金融機関等の立地を確認する

仮申し込みについてはインターネットや電話で受け付けができる金融機関等がほとんどですが、正式なお申込みや審査後の契約については、お申込みされた金融機関等へ出向いて手続きが必要になります。そのため、お住いの地域や勤務先に比較的近い金融機関等を選ぶこともポイントです。
ただし金融機関等によっては、出張等で対応可能なケースもありますが、交通費等の費用はお客様負担になることもあるようですので、特別な事情がない限りは最寄りの金融機関等を選ぶことをお勧めします。

審査書類に不備がないように確認する

不動産担保ローンで審査を受けるためには、各種金融機関等が要求する書類を事前に手配する必要があります。不動産担保ローンは、申込時や契約時に必要な書類が多いです。特に納税証明書や登記簿謄本など、市区役所や法務局などから取り寄せる必要がある書類も多くあります。金融機関等が要求する必要書類をあらかじめ知ることで余裕を持ったスケジュールで書類を提出することが可能となります。

書類に不備・不足があると審査が開始できないことや、進まないことが容易に想定されます。また審査がされても、エビデンス不足で正確な評価や判断ができず希望の融資金額が受けられなかったり、なかには審査に通らないケースもあることすらあるようです。

書類に不備や不足物がないか、よく提出前に確認するようにしてください。最初に必要書類のチェックシートを作成し、提出直前にこちらを使ってチェックするとよいでしょう。

なお、書類によっては、委任状を受けて代理で書類を取得してくれる各金融機関等もあるようですので、お時間がない方はご検討中の金融機関等にご相談するのもよいでしょう。

以上、不動産担保ローンの審査の特徴とポイントについて説明をしてまいりました。
不動産担保ローンを活用して資金調達するためには、不動産担保ローン特有の審査の流れや特徴を押さえたうえで、ご自身にに合った金融機関等にローンを申し込み、審査に臨みたいものです。

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