不動産担保ローンの借換えを解説！メリット・注意点や住宅ローンとの違い、銀行とノンバンクの選び方まで

不動産担保ローンの借換えによって金利条件や返済期間を見直せば、毎月の返済負担の軽減や資金繰りの改善につながる可能性があります。ただし、借換えには諸費用が発生するほか、条件次第では総支払額が増えてしまうケースもあるため、仕組みや注意点を正しく理解したうえで検討しましょう。

今回は、不動産担保ローンの借換えのメリットや注意点、活用事例、借換先の選び方などを詳しく解説します。

新生インベストメント&ファイナンスの不動産担保ローンはこちら

不動産担保ローンの借換えとは

借換えとは、新たな金融機関から融資を受けて既存のローンを一括返済し、担保となる不動産の抵当権を旧金融機関から新金融機関に設定し直す手続きを指します。借入先が変わるだけでなく、金利・返済期間・毎月の返済額といった条件を変更できる可能性がある点が借換えのメリットです。

不動産担保ローンの借換えを検討する際は、以下のポイントを確認しましょう。

• 不動産担保ローンと住宅ローンとの違い
• 借換えを検討すべきタイミング

それぞれ詳しく解説します。

不動産担保ローンと住宅ローンとの違い

住宅ローンと不動産担保ローンは、主に資金使途と審査基準の面で違いがあります。住宅ローンの多くは「契約者本人が居住する住宅の購入・建築・増改築資金」に使途が限定されるのに対し、不動産担保ローンは事業資金・納税資金・他社借入の返済資金など、原則として使途が自由です。

また、住宅ローンでは申込者の年収や勤務先・勤続年数が審査の中心となるのに対し、不動産担保ローンでは担保となる不動産そのものの評価額が融資判断の軸となります。そのため、銀行の住宅ローン審査に通過しにくい方でも、不動産の担保価値次第で融資を受けられる可能性があります。

借換えを検討すべきタイミング

借換えは、以下のようなニーズが生じたタイミングで検討するのがよいでしょう。

• 利息負担の軽減
• 複数の借入の整理
• 資金繰りの見直し
• 担保不動産の用途変更（住宅ローンからの借換えなど）

現在の契約よりも低い金利で借りられる金融機関が見つかれば、利息の総支払額を減らせる可能性があります。例えば、資金調達のスピードを優先して金利の高い金融機関で借入れた場合、状況が落ち着いたタイミングでより低金利の金融機関へ借換えることで、利息負担を抑えられるケースがあります。

複数の金融機関から借入がある場合、返済日や返済額の管理が煩雑になりがちです。不動産担保ローンへ一本化すれば、返済管理の手間を減らせます。

毎月の返済負担が経営や生活を圧迫し、資金繰りに影響が出ている場合、借換えの際に返済期間を長めに設定することで、月々の支払額を抑える方法もあります。手元資金に余裕を持たせたい事業主や、ライフプランの変化に合わせて返済計画を見直したい方にとって、有効な選択肢になるでしょう。

住宅ローンを組んで購入した物件に転勤などの事情で住まなくなった場合、住宅ローンの利用条件（契約者本人の居住）を満たせなくなるため、そのまま第三者に賃貸すると契約違反となり、金融機関から一括返済を求められる可能性があります。こうしたケースでは、不動産担保ローンへ借換えることで資金使途の制約がなくなり、賃貸運用など、投資用物件としての活用が可能になります。

担保不動産の用途変更に伴い借換えを行った事例は、こちらをご覧ください。

自己居住用不動産の用途変更に伴う住宅ローン借換えのご融資事例

不動産担保ローンを借換えるメリット

不動産担保ローンの借換えには、主に以下のメリットがあります。

• 返済総額を抑えられる可能性がある
• 毎月の返済負担を軽減できる可能性がある

借換えの効果をイメージしやすいよう、シミュレーションを交えて解説します。

返済総額を抑えられる可能性がある

借換えによって適用金利が下がれば、返済総額を抑えられる可能性があります。以下は、借入金額3,000万円・返済期間25年の条件で、金利のみを変更した場合の返済比較です。

	借換え前	借換え後
借入金額	3,000万円	3,000万円
年利	7.0％	4.0％
返済期間	25年	25年
毎月の返済額	21万1,579円	15万8,044円
総返済額	6,347万3,700円	4,741万3,200円

※上記の金額は試算例です。実際の返済額や条件は、借入内容や審査結果によって異なります。

上記の例では、年利が3.0％下がったことで毎月の返済額が約5万3,500円減り、25年間の総返済額は1,600万円以上の差が生じています。金利差がわずかに見えても、借入金額や返済期間によっては数百万円単位の差につながるため、現在の契約条件と借換先の条件を具体的な数値で比較してみましょう。

毎月の返済負担を軽減できる可能性がある

毎月の返済負担を軽減できる可能性がある点も、借換えのメリットです。借換えの際に返済期間を見直し、長めに設定することで、月々の支払額を抑えられる場合があります。

例えば、元金1,500万円・年利5.0％・返済期間10年のローンを、同じ年利で返済期間20年で借換えた場合、毎月の返済額は約15万9,000円から約9万9,000円へと約6万円の負担減少が見込めます。

※上記の金額は試算例です。実際の返済額や条件は、借入内容や審査結果によって異なります。

月々の支出が減れば手元に残る資金が増えるため、日々の資金繰りに悩む方にとっては効果を実感しやすいメリットといえるでしょう。ただし、借換えに伴って返済期間を見直し、長めに設定すると、総支払額の増加につながる場合もあるため、月々の負担軽減と総支払額のバランスを踏まえて判断する必要があります。

新生インベストメント＆ファイナンスの不動産担保ローンはこちら

借換先を選ぶときの判断基準：銀行・ノンバンク・金利タイプ

借換先を選ぶ際は、銀行・ノンバンクといった金融機関の種類だけでなく、提供されるサービスや審査方針の違い、金利タイプの選択による影響も考慮する必要があります。ここでは、借換先を比較する際に押さえておきたいポイントを解説します。

銀行とノンバンクの借換条件の違い

銀行は金利水準が低めに設定される傾向がある一方、収入の安定性や財務内容に対する審査基準が厳しく、融資実行までに時間がかかるケースもあります。

一方、ノンバンクは銀行に比べて金利がやや高めになる傾向があるものの、不動産の担保評価を重視した柔軟な審査や審査スピードの速さに強みがあります。

金利の低さだけでなく、審査の通りやすさや融資までの期間も含めて比較し、ご自身の状況に合った借換先を選びましょう。

金利タイプ（変動・固定）の選択基準

借換え時には、変動金利と固定金利のどちらを選ぶかも検討する必要があります。

	変動金利	固定金利
金利の動き	市場金利に応じて定期的に見直し	契約時の金利が一定期間または全期間適用
返済額	金利変動にともない増減	金利が固定されている間は一定
メリット	金利が低い局面では返済額を抑えられる	返済額が変わらず資金計画を立てやすい
デメリット	金利上昇時に返済額が増えるリスクがある	変動金利より金利水準が高めに設定されることが多い

変動金利は、借入時点の金利が低い傾向にあるため、短期間での完済を予定している方や金利動向を把握できる方に向いています。一方、固定金利は返済額が一定のため、長期にわたって安定した返済計画を組みたい方に適しています。

どちらが有利かは将来の金利動向によって変わるため、一概には判断できません。金利や返済期間などを考慮したシミュレーションを行い、金利タイプを選択しましょう。

不動産担保ローンの借換えにかかる諸費用

借換えの効果を正しく判断するには、金利差だけでなく諸費用を含めた総コストで比較することが大切です。

借換時に発生する主な費用の内訳

借換えの際には、新たな金融機関との契約に伴い複数の費用が発生します。ここでは、一般的に発生することが多い主な費用を紹介しますが、実際の費用項目や金額は金融機関や借入条件によって異なるため、事前に確認することが重要です。

	内容
事務手数料	借換先の金融機関に支払う手数料
登記費用	借換元金融機関の抵当権抹消と借換先金融機関の抵当権設定にかかる費用
司法書士報酬	登記手続きの代行費用
印紙代	金銭消費貸借契約書に貼付する印紙税

借換えで金利が下がったとしても、諸費用の総額が利息の軽減分を上回ってしまえば、メリットは小さくなってしまうでしょう。借換えを検討する際は、金利差だけでなく諸費用を含めたトータルコストを確認することが重要です。

既存借入先へ支払う期限前弁済手数料

借換先の金融機関に支払う諸費用に加え、既存の借入先に対して期限前弁済手数料（解約違約金）の支払いが必要になるケースもあります。期限前弁済手数料とは、契約で定めた返済期限よりも前にローンを完済する際に請求される手数料です。

手数料の設定方法は金融機関によって異なるため、借換えを検討する前に契約書で手数料の条件を確認しておきましょう。

借換えでメリットが生まれるかどうかは「利息の削減額」が「諸費用＋期限前弁済手数料」を上回るかどうかで決まります。借換えを判断する際は、事前に双方の金額を試算し、差引きでプラスになるかを確認してください。

不動産担保ローンを借換える際の注意点

不動産担保ローンの借換えを検討する際は、以下の点に注意が必要です。

• 総支払額が増える可能性がある
• 新たに審査を受ける必要がある
• 借換えが難しい場合がある

メリットだけに目を向けると、結果的に損をしてしまうケースもあります。

総支払額が増える可能性がある

毎月の返済額を抑える目的で、借換えの際に返済期間を見直し、長めに設定すると、月々の負担は軽くなる一方で、利息の支払期間も長くなるため総支払額が増えてしまう場合があります。

例えば、元金2,000万円・年利6％のローンを返済期間10年で組んだ場合の総返済額は約2,655万円ですが、同じ金利で返済期間を15年に延ばすと総返済額は約3,029万円となり、差額は約374万円に上ります。

※上記の金額は試算例です。実際の返済額や条件は、借入内容や審査結果によって異なります。

月々の返済額だけを見て判断すると、長期的にはかえって負担が増えてしまうケースがあるため、総支払額まで含めたシミュレーションを行ったうえで借換え条件を検討してください。

新たに審査を受ける必要がある

借換えでは、新たな金融機関であらためて審査を受ける必要があります。審査では担保となる不動産の評価額に加え、現在の借入状況や返済履歴なども確認されます。

金融機関ごとに審査基準は異なるため、現在の借入先では問題なく融資を受けられていても、借換先の審査を通過できるとは限りません。希望する条件で借換えが可能かどうか、申込前の段階で借換先に相談しておくと安心です。

借換えが難しい場合がある

条件によっては、借換え自体が難しいケースもあります。

例えば、担保不動産の評価額が借入希望額に対して不足している場合や、既存の借入で返済の延滞が発生している場合は、審査に通過するのは難しくなるでしょう。また、担保不動産に複数の抵当権が設定されている場合、抵当権の順位や残債の状況によっては借換先が見つかりにくいケースもあります。

借換えを検討する際は、まずご自身の借入状況や担保不動産の条件を整理したうえで、金融機関へ早めに相談するようにしてください。

不動産担保ローンの借換え活用例

不動産担保ローンの借換えは、利息負担の軽減だけでなく、事業資金の追加確保やキャッシュフローの改善などにも活用されています。ここでは、実際の相談で多く見られるケースをもとに、具体的な活用イメージを紹介します。

高利ローンの「一本化」による利息負担の軽減

複数の高金利ローンを不動産担保ローンへ一本化（おまとめ）し、利息負担を軽減する活用例です。

例えば、年利15％のカードローンで600万円、年利12％のビジネスローンで400万円の借入がある場合、年間の利息だけで合計約138万円が発生します。担保不動産を活用して年利7％の不動産担保1,000万円に一本化すれば、年間利息は約70万円となり、年間約68万円の利息削減が見込めます。

利息負担が減るだけでなく、返済先が1か所にまとまるため、返済日や返済額の管理がシンプルになる点もメリットです。複数の借入を抱えて資金管理が煩雑になっている方は、一本化による借換えを検討する価値があるでしょう。

担保余力を活用した「事業資金」の追加確保

担保不動産の評価額に余力がある場合、借換えと同時に追加融資を受けて事業資金を確保する活用例です。

例えば、評価額5,000万円の不動産を担保に元金2,000万円のローンを利用している場合、担保余力は約3,000万円となります。ただし、実際の融資可能額は金融機関が定める担保掛目に基づくため、追加融資枠はこの金額より少なくなるのが一般的です。また、借換先の金融機関が同じ不動産を高く評価すれば、残債の返済分に加えて追加の融資枠を確保できる可能性があります。

設備投資や新規事業の立ち上げなど、まとまった資金が必要なタイミングで借換えを行えば、金利条件の見直しと資金調達を同時に実現できます。担保余力があるかどうかは金融機関の評価基準によって異なるため、まずは借換先に相談してみてください。

融資可能額の目安や担保評価の仕組みについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

不動産担保ローンではいくら借りられる？借入可能額の目安や評価のポイントを解説

返済期間の延長による「キャッシュフロー」の正常化

借換えによって返済期間を見直し、月々の返済額を抑えてキャッシュフローを改善する活用例です。

例えば、元金1,500万円・年利7％・返済期間10年のローンを返済中の場合、毎月の返済額は約17.4万円です。借換えで返済期間を15年にできれば、毎月の返済額は約13.5万円まで下がり、月々約3.9万円の資金的な余裕が生まれます。

※上記の金額は試算例です。実際の返済額や条件は、借入内容や審査結果によって異なります。

売上の変動が大きい業種や、季節によって収入に波がある事業者は月々の固定支出を抑えることで、資金繰りが安定しやすくなるでしょう。

新生インベストメント＆ファイナンスの不動産担保ローンはこちら

住宅ローン関係の借換えの相談例

住宅ローンには「契約者本人が居住する住宅であること」という利用条件があるため、生活環境の変化に伴い不動産担保ローンへの借換えが検討される場面があります。代表的な相談パターンを確認していきましょう。

引越し後に自宅を賃貸に出すため借換えを検討するケース

転勤や住替えで自宅を離れる際、空き家にせず賃貸物件として活用したいという相談です。住宅ローンは契約者本人の居住が利用条件となっているため、第三者に貸出す場合は契約違反となる可能性があります。

不動産担保ローンに借換えれば資金使途の制約がなくなり、賃貸運用が可能になる場合があります。借換え後は入居者からの賃料収入をローン返済に充てる形となるため、持出しを抑えながら不動産を保有し続けられる点がメリットです。賃料収入で返済額をまかなえるかどうか、事前にシミュレーションしたうえで検討しましょう。

住宅ローンから投資用ローンへの借換えを検討するケース

自宅用に購入したマンションを賃貸物件として本格的に運用したいという相談です。住宅ローンのまま賃貸に出すと契約違反となるリスクがあるため、不動産投資ローンや不動産担保ローンへの借換えが選択肢となります。

借換えによって賃貸経営を行える契約形態に移行できるほか、担保余力があれば追加融資を受けて物件のリフォーム費用を確保できる可能性もあります。

住替えに伴い既存の住宅ローンを見直すケース

住宅ローンの残債がある状態で住替えを検討する際に、資金計画を見直したいという相談もあります。

例えば、子どもの独立をきっかけに夫婦2人で暮らせるコンパクトな住居へ住替えるケースを考えてみます。現在の自宅には住宅ローンが残債800万円残っており、新居の購入資金として2,000万円が必要です。

通常、住替えでは現在の自宅を売却して住宅ローンを完済し、新たに住宅ローンを組む必要があります。しかし、自宅の売却に時間がかかる場合、新居の購入と住宅ローンの返済が同時に進み、家計が圧迫されるケースも少なくありません。

こうした場面で、現在の自宅を担保に、不動産担保ローンで残債800万円と新居購入資金2,000万円をまとめて借換える方法があります。返済先が一本化されるうえ、自宅の売却を急がず、希望に近い価格で売れるタイミングを待てる点がメリットです。

借換えの手続きと必要書類

借換えの相談から融資実行までの基本的な手続きの流れや必要書類を解説します。

借換え手続きの基本的な流れ

借換えの手続きは、一般的に以下の流れで進みます。

• 相談
• 申込
• 審査
• 契約締結
• 融資実行（借換え実施）
• 借換前の抵当権抹消・借換後の抵当権設定手続き

借換えの場合、契約締結後に、借換先から借換元へ返済金が振り込まれ、ローンが完済されます。

借換え手続きに必要な書類

借換えの手続きに必要な主な書類は以下の通りです。

書類の種類	具体例
本人確認書類	運転免許証、マイナンバーカードなど
収入証明書類	源泉徴収票、確定申告書、決算書など
不動産関連書類	登記簿謄本（全部事項証明書）、固定資産税評価証明書など
既存ローン関連書類	現在の返済予定表、残高証明書など

必要な書類は金融機関や借入条件によって異なる場合があります。取寄せるのに時間がかかる書類もあるため、借換え先の担当者とも事前に確認したうえで、検討を始めた段階から早めに準備しておきましょう。

不動産担保ローンの必要書類については、こちらの記事で詳しく解説しています。

不動産担保ローンの必要書類　融資をスムーズに受けるには？

不動産担保ローンの借換えに関するよくある質問

不動産担保ローンの借換えについて、よく寄せられる質問と回答をまとめました。

住宅ローンの返済中でも借換えの相談は可能ですか？

住宅ローン返済中の不動産であっても、担保不動産の評価額が住宅ローンの残債を上回っている場合など、借換えの相談が可能なケースはあります。

ただし、担保評価額や借入状況などによって条件は異なるため、まずは金融機関に現在の状況を伝えたうえで、借換えの可否や条件を確認してください。

親族名義の不動産でも借換えはできますか？

親族名義の不動産でも、名義人（所有者）が「物上保証人」として契約に同意し、手続きに同席できる場合は借換えができる可能性があります。物上保証人とは、自身の不動産を他者の借入の担保として提供する方を指します。実際に手続きする際は、不動産名義人の本人確認書類や印鑑証明書などの提出が必要です。

融資実行までにかかる期間の目安はどのくらいですか？

借換えの場合、相談開始から融資実行まで1〜2か月程度が一般的な目安です。新規融資と異なり、既存借入先への完済手続きや抵当権の抹消・再設定といったステップが加わるため、通常よりも日数がかかる傾向があります。

不動産担保ローンを賢く借換えてゆとりある返済計画と健全な資金繰りを実現しよう

不動産担保ローンの借換えを上手に活用すれば、毎月の返済負担を軽くしたり、資金繰りを改善したりする効果が期待できます。ただし、借換えには諸費用や手数料が伴うため、トータルでプラスに働くかを慎重に検討しましょう。また、返済期間の設定次第では利息負担がかえって増えるケースもあります。まずは金融機関に相談し、ご自身の状況に合った借換え条件を確認するところから始めてみてください。

新生インベストメント＆ファイナンスでは、SBI新生銀行グループの信頼性を背景に、お客さまの多様な資金ニーズにお応えする不動産担保ローンを提供しています。お客さま一人ひとりの状況に合わせたご提案をいたしますので、まずはお気軽にご相談ください。